CÓ NÊN MUA NHÀ CHƯA CÓ SỔ ĐỎ?

Khi mua nhà chưa có sổ đó, bạn sẽ phải đối mặt với rất nhiều rủi ro: Thứ nhất, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Thứ hai, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép. Thứ ba, do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng.. Vì vậy bạn cần có một đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp, tiên liệu trước tình hình để tư vấn việc mua bán an toàn.

Những điều cần lưu ý, nếu bạn vẫn muốn mua nhà chưa có sổ đỏ:

1. Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem hợp đồng mua bán ký tên ai, có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, tranh chấp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cưỡng chế tháo dỡ không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao. Để xác minh các thông tin này bạn cần có các luật sư để tư vấn và tra cứu thông tin hiệu quả.

2. Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

3. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất.

4. Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán ký tên .

5. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

6. Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.

Ngoài ra, bạn cần ghi nhớ: hợp đồng đặt cọc quy định chặt chẽ; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có mục bồi thường, phạt đầy đủ, số tiền bồi thường, phạt lớn. Câu chữ trong hợp đồng phải chắc chắn, quy trình cần nêu ra tỉ mỉ (nói đến tài sản trên đất: nhà, sân, bếp, tường bao, cây cối,…).

Việc mua nhà có sổ đỏ hay không thì không phải là yếu tố quan trọng nhất : không có sổ đỏ nhưng có sổ trắng, sổ hồng, "sổ vàng" đều được. 

Quan trọng là người bán đã có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, sở hửu nhà là được.

Mua nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ gặp nhiều rủi ro. Tuy nhiên loại giao dịch này vẫn diễn ra rất nhiều.

Quan trong giao dịch loại này cần chủ ý là ngôi nhà đó có tranh chấp không? Có phù hợp với quy hoạch không? Có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận không? Lý do vì sao chưa được cấp giấy? Chủ nhà có đáng tin cậy không?...

Một nội dung quan trọng nữa là dự đoán được thời gian được cấp giấy chứng nhận và thái độ của chủ nhà khi thực hiện tiếp thủ tục sang tên cho người mua...

Tóm lại đây là một loại giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật về hình thức và thủ tục, đôi khi còn cả về nội dung nữa. Giao dịch này chứa đựng nhiều rủi ro nên phải thận trọng và có các văn bản cụ thể, điều khoản chặt chẽ, thường là sẽ thực hiện thông qua ba loại văn bản là:

- Hợp đồng đặt cọc với số tiền khoảng 70 -80%: (hứa mua, hứa bán) cam kết khi được cấp GCN QSHN thì bên bán có trách nhiệm sang tên cho bên mua với giá cả và các điều kiện đã được hai bên thỏa thuận (không tăng giá, không phát sinh điều kiện ràng buộc) và giao nhà luôn..

- Làm văn bản ủy quyền quản lý, sử dụng và đóng thuế... (tuy nhiên chưa có GCN QSD đất thì văn bản ủy quyền này cũng không thể công chứng - Điều 91 Luật nhà ở); Có thể ủy quyền cho bên thứ ba làm thủ tục xin cấp và nhận GCN QSD đất và QSH nhà ở, sau đó Bên thứ ba thay mặt bên bán ký các văn bản để sang tên cho bên mua (đề phòng bên bán đổi ý)...

- Di chúc của bên bán: Đề phòng bên bán chết trước khi thủ tục sang tên được thực hiện...

Những loại văn bản này do luật sư soạn và làm chứng thì giảm bớt được phần nào rủi ro pháp lý...