Thủ tục bán đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Có Giấy chứng nhận;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Nguyên tắc khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Sau đó mới thực hiện thủ tục sang tên.

Gia đình bạn là người có toàn quyền định đoạt với quyền sử dụng đất nên có toàn quyền chuyển nhượng đất của mình, trước các đề nghị “phải ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì mới trả hết nợ”, gia đình bạn là người vay phải hết sức cẩn trọng vì hợp đồng chuyển nhượng đó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Bởi theo nguyên tắc, những giao dịch, hợp đồng được công chứng là hợp pháp và được pháp luật bảo vệ. Khi xảy ra tranh chấp, nếu bên vay tiền kiện đòi hủy hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất thì phải chứng minh được hợp đồng này là hợp đồng giả cách, còn hợp đồng vay tiền mới là hợp đồng thật. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc chứng minh không hề đơn giản và đa phần người vay bị mất trắng.

Chào bạn, theo như bạn nói thì hiện tại gia đình bác bạn muốn trả nợ thông qua việc "bán" đất.

Bán đất thực chất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để thực hiện thủ tục này thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng này phải được công chứng/chứng thực. Sau khi ký hợp đồng này thì thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai cấp huyện.

Vì đây là việc bán đất để trả nợ nên bên gia đình bác bạn phải thận trọng (Liệu hoàn thành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì đã hết nợ chưa?)

Theo tình huống mà bạn cung cấp, thì gia đình bác bạn muốn cắt đất giao cho chủ nợ. Đây thực ra là thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Đó là  việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

-  Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

-  Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Tuy nhiên, ở trường hợp của bác bạn thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng (một phần) đất đai là để trả nợ, nên việc chuyển giao đó phải đi kèm theo một bản cam kết giữa hai bên rằng chuyển nhượng đất đồng nghĩa với đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ (nên đi công chứng bản cam kết này luôn). Còn phương án an toàn nhất là bác bạn nên thế chấp phần đất này, nếu giá trị phần đất theo thẩm định của ngân hàng nhỏ hơn khoản nợ cần trả thì cần thế chấp cả tài sản gắn liền với đất (nếu có), để vay vốn Ngân hàng trả nợ một cách nhanh chóng và ít rủi ro hơn. Cũng cần lưu ý rằng, phương án vay vốn ngân hàng để trả nợ chỉ khả thi khi số tiền vay không quá lớn, còn nếu số tiền vay quá lớn, thì cần thẩm định cả hồ sơ, mục đích vay. Như thế sẽ khó khăn nếu Ngân hàng biết mục đích vay là để trả nợ (có thể rơi vào trường hợp “đảo nợ”).

Các điều kiện khi chuyển nhượng quyền dụng đất. Bạn có thể tham khảo Luật đất đai 2013, tại Điều 188 có quy định

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo nguyên tắc thì hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực. Cuối cùng là thực hiện sang tên tại cơ quan có thẩm quyền

Theo điều 188 Luật Đất đai 2013 qui định cụ thể việc chuyển nhượng như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo nguyên tắc, trong khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì các bên phải có công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản. Tiếp đến sẽ thực hiện thủ tục sang tên.

Hiện nay phải đặt biệt cẩn thận, cảnh giác cao với các loại giấy tờ giả và các hình thức cho vay bằng hợp đồng mua bán nhà đất. Vì luật có qui định bảo vệ người thứ ba ngay tình nên để chứng minh sự thật là cả một quá trình gian nan nếu như đôi tượng đã thực hiện thủ tục sang tên.

Căn cứ Luật Đất đai 2013 và các văn bản có liên quan.

Theo như thông tin bài viết thì mình thấy có khái niệm "cắt đất". Mình hiểu thì "cắt" ở đây là đất đang có diện tích cụ thể và bác của bạn muốn đưa cho bên đòi nợ một phần đất. Vì vậy, để thực hiện được thì trước tiên Bác của bạn phải làm thủ tục tách thửa trước. Việc tách thửa đất này thì tùy theo từng địa phương mà có điều kiện tách thửa khác nhau. Ban có thể tra cứu tại THƯ VIỆN PHÁP LUẬT hoặc liên hệ văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nhằm nắm các điều kiện cụ thể. Sau khi tách thửa xong thì bạn tiến hành thực hiện các thủ tục như các bình luận bên trên.