Đất nông nghiệp là loại đất phổ biến ở nước ta với mục đích để trồng trọt và không được dùng để ở. Nhằm thực hiện kế hoạch của địa phương, cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án.
Khi thu hồi đất thì phải bồi thường tương ứng với phần đất mà địa phương đã thu hồi. Tuy nhiên, trong trường hợp người sử dụng đất nông nghiệp có xây nhà ở trên đó mà khi thu hồi, vậy giá trị căn nhà có được nhà nước bồi thường?
1. Hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có hợp pháp?
Theo pháp luật đất đai hiện hành tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định cho thấy hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi bị cấm khi sử dụng đất không đúng mục đích.
Đồng thời, Điều 170 Luật Đất đai 2013 cũng quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất phải tuân theo như sau:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
2. Các trường thu hồi đất không bồi thường tài sản gắn liền với đất
Cụ thể Điều 92 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
Theo đó, tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Kéo theo đó là các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.
3. Xử phạt hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp
Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không có thông báo và cấp phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Mức phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp được quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
- Phạt 03 triệu đồng - 05 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta.
- Phạt 05 triệu đồng - 10 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta - dưới 0,02 héc ta.
- Phạt 10 triệu đồng - 15 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta - dưới 0,05 héc ta.
- Phạt 15 triệu đồng - 30 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta - dưới 0,1 héc ta.
- Phạt 30 triệu đồng - 50 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta - dưới 0,5 héc ta.
- Phạt 50 triệu đồng - 80 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta - dưới 01 héc ta.
- Phạt 80 triệu đồng - 120 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta - dưới 03 héc ta.
- Phạt 120 triệu đồng - 250 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
Trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt quy định khoản 2 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Ngoài ra, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất
Đồng thời, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Lưu ý:Trường hợp đối tượng vi phạm việc sử dụng không đúng mục đích sử dụng đất là tổ chức thì mức phạt gấp 02 lần so với cá nhân.
Như vậy, khi người có đất nông nghiệp có xây nhà trên đó mà nhà nước thu hồi đất thì sẽ không được bồi thường giá trị căn nhà do vi phạm mục đích sử dụng đất mà chỉ được bồi thường phần đất đã thu hồi. Xét thấy vi phạm về việc chuyển mục đích sử dụng đất thì người vi phạm có thể bị phạt đến 250 triệu đồng.
