Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bác!

Nếu bác sử dụng thửa đất đó ổn định, liên tục từ trước ngày 15/10/1993 nay không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì bác được cấp GCN QSD đất mà KHÔNG PHẢI NỘP TIỀN sử dụng đất theo quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai năm 2003. Nếu có nhu cầu cấp GCN QSD đất thì bác có thể liên hệ với UBND xã để nộp đơn và hồ sơ xin cấp GCN QSD đất.

Chào bạn!

Thông thường việc xác định các thành viên nào trong hộ gia đình được cấp GCN QSD đất (đồng sở hữu tài sản) thường căn cứ vào những người có tên trong hộ khẩu tại thời điểm được cấp GCN QSD đất. Tuy nhiên, có một số trường hợp phải căn cứ vào hộ gia đình thời điểm giao đất, chia đất... Ví dụ: Hộ gia đình được giao đất trong thời kỳ cải cách ruộng đất (chia đất theo nhân khẩu); Hộ gia đình khai hoang; Hộ gia đình được giao đất...

Do vậy, việc xác định những ai trong hộ gia đình là đồng sở hữu bất động sản đó không phải khi nào cũng căn cứ vào những người có tên trong hộ khẩu tại thời điểm cấp GCN QSD đất.

Nếu bạn là bên cho vay tài sản thì cần tìm hiểu thêm về nguồn gốc thửa đất đó. Nếu không có thông tin gì khác thì phải yêu cầu tất cả các thành viên trong hộ gia đình có tên trong hộ khẩu thời điểm cấp GCN QSD đất ký hợp đồng, trừ các thành viên dưới 15 tuổi tính cho đến thời điểm ký hợp đồng thế chấp.

Chào bạn!

Nếu hồ sơ về nguồn gốc đất của gia đình bạn thể hiện sử dụng ổn định trước 15/10/1993 thì được bồi thường về quyền sử dụng đất, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Hạn mức đất giao tái định cư

Hạn mức giao đất tái định cư đối với từng địa phương do UBND cấp tỉnh quy định. Do vậy có thể diện tích đất bị thu hồi lớn hơn hoặc nhỏ hơn diện tích dất được tái định cư.

Nếu có nội dung nào chưa rõ thì bạn có quyền thắc mắc để các cán bộ có thẩm quyền giải quyết. Nếu không được giải quyết thỏa đáng thì bạn có thể khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Chào bạn!

Vụ việc của bạn là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải là tranh chấp về quyền sử dụng đất nên không bắt buộc phải hòa giải theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai (tuy nhiên không phải cán bộ Tòa án nào cũng hiểu như vậy- có nhiều Tòa án cư liên quan đến đất đai như tranh chấp thừa kế, chia tài sản chung, ly hôn... đều phải hòa giải thì mới thụ lý...).

Nếu hợp đồng chuyển nhượng của bạn không xuất phát từ ý chí thực của hai bên (mua bán thực sự) mà chỉ như một biện pháp đảm bảo của hợp đồng vay tài sản (vay nợ nhưng lập hợp đồng chuyển nhượng để xử lý nợ) thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo (Điều 129 BLDS) và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 137BLDS.

Nếu việc chuyển nhượng của bạn là thực, đã giao tiền nhưng bên chuyển nhượng vi phạm hợp đồng thì Tòa án sẽ công nhận hợp đồng và buộc bên chuyển nhượng phải giao nhà cho bạn và thực hiện thủ tục sang tên cho bạn.

Chào bạn!

Việc xác lập quyền sở hữu tài sản theo thời hiệu chỉ áp dụng với các tài sản vô chủ hoặc không xác định được chủ sở hữu. Còn đối với các tài sản đã "có chủ, có người quản lý" thì không áp dụng quy định pháp luật này.

Chào bạn!

Để nhận chuyển nhượng thửa đất đó một cách hợp pháp thì thủ tục chuyển nhượng bắt buộc phải có chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó.

Với thành viên đang cư trú tại nước ngoài thì có thể lập văn bản ủy quyền cho người khác ở trong nước thay mặt họ định đoạt bất động sản đó. Văn bản ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Chào bạn!
UBND xã chỉ có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai, còn việc xác định ngõ đi chung đó thuộc thẩm quyền của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 136 Luật đất đai (Chủ tịch UBND huyện hoặc TAND các cấp).

Nếu UBND xã hòa giải không thành thì bạn có thể gửi đơn tới Chủ tịch UBND huyện hoặc Tòa án huyện để được giải quyết theo pháp luật.

Chào bạn!

Nếu diện tích đó thuộc dự án của Công ty X nào đó, Dự án đó đã được UBND cấp tỉnh ra Quyết định giao đất đối với thửa đất đó cho Công ty X và chưa bị thu hồi trở lại thì thửa đất mà gia đình bạn đang tranh chấp là đất của Công ty X. Nếu Công ty X bị phá sản, giải thể... thì quyền sử dụng thuộc về chủ thể khác theo Quyết định giải thể, phá sản doanh nghiệp đó.

Cả ông A và gia đình bạn đều không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp. Nếu nếu có tranh chấp thì cả hai bên đều thua kiện.

Thửa đất đó là đất đã có chủ nên gia đình bạn sử dụng bao lâu cũng không làm phát sinh quyền sử dụng hợp pháp (trừ trường hợp được giao đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất).

Chào bạn!

Nếu sau này có tranh chấp về việc xác định tài sản chung hay tài sản riêng vợ chồng mà bạn có chứng cứ về việc vợ chồng bạn cùng phải thanh toán trả nợ cho số tiền mua đất trước khi kết hôn thì phần giá trị thanh toán đó được xác đinh là tài sản chung vợ chồng (kể cả số tiền trả từ lương của chồng bạn trong thời kỳ hôn nhân).

Những tài sản hình thành, phát sinh trong thời kỳ hôn nhân đều là tài sản chung vợ chồng do vậy nếu vợ chồng bạn xây nhà trên bất cứ thửa đất nào thì giá trị xây dựng vẫn là tài sản chung vợ chồng.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Thửa đất đó có nguồn gốc là của hộ gia đình hay của ông bà nội bạn. Nếu thửa đất đó có nguồn gốc do chính quyền giao đất cho hộ gia đình, trong đó có chú bạn và các cô bạn thì các cô, chú bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu chia tài sản chung của hộ gia đình;

2. Nếu thửa đất đó là tài sản riêng của ông bà bạn và ông bà bạn đã có văn bản tặng cho hoặc thừa kế cho bố bạn hoặc mẹ bạn và mẹ bạn đã được cấp GCN QSD đất căn cứ vào văn bản đó thì GCN QSD đất của mẹ bạn là hợp pháp, đồng thời các cô, chú bạn không đòi chia đất được nữa;

3. Nếu thửa đất đó của ông bà bạn và ông bà bạn đã chết quá 10 năm, trong thời hạn 10 năm đó các thừa kế của ông bà bạn không có văn bản nào thỏa thuận phân chia thừa kế thì đến nay đã hết thời hiệu khởi kiện tranh chấp về thừa kế. Dù GCN QSD đất của mẹ bạn được cấp không đúng pháp luật thì chú bạn cũng không được chia thửa đất đó. Nếu tranh chấp về thừa kế thì Tòa án sẽ không thụ lý.

Nếu còn nội dung nào chưa rõ thì bạn có thể đặt câu hỏi để được Luật sư tư vấn miễn phí  hoặc tham khảo nội dung tư vấn của luật sư tại website: luatsuchinhphap.hanoi.vn

Chào bạn!

Việc xác định diện tích, kích thước thửa đất để cấp GCN QSD đất căn cứ vào bản đồ địa chính và diện tích trên thực tế. Do vậy, bạn cần kiểm tra xem hai phần diện tích đất mà gia đình bạn nhận chuyển nhượng đã gộp lại thành một thửa đất chưa và thửa đất đó có đúng với diện tích, kích thước thửa đất mà gia đình bạn đang sử dụng hay không... Nếu diện tích chênh lệch thì phải xác minh xem lý do sai lệch là gì thì mới được cấp GCN QSD đất.

Chào bạn!

Nếu diện tích đất của gia đình bạn đã sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp  và phù hơp với quy hoạch theo quy định tại khoản 2, Điều 50 Luật đất đai thì được cấp GCN QSD mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đối với diện tích đất ngoài hạn mức ( ngoài 180m2) do UBND thành phố quy định có thể được xác định là đất vườn ao (Bạn xem thêm quy định tại Điều 87 Luật đất đai). Nếu gia đình bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất là 50% giá trị chênh lệch của hai loại đất tương ứng với diện tích đất chuyển đổi.

Chúc bạn thành công!

Chào bạn!

         Nếu sự việc đó diễn ra trước thời điểm có hiệu lực của Luật đất đai năm 1993, nay sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì có thể được công nhận quyền sử dụng đất. Còn việc tự ý phân chia đất của các dòng họ để xây nhà thờ họ vào thời điểm năm 2009 là trái với quy định về quản lý, sử dụng đất đai theo luật đất đai năm 2003.

         Để sử dụng đất và xây dựng hợp pháp thì các dòng họ đó cần phải gửi đơn tới UBND cấp tỉnh để xin được giao đất với mục đích xây nhà thờ để được xem xét. Tuy nhiên cơ hội để được UBND tỉnh xem xét giao đất cho các dòng họ để xây nhà thờ là không cao.

Chào bạn !

Nếu thửa đất của gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại Điều 50 Luật đất đai thì không phải nộp tiền sử dụng đất, ngoài ra gia đình bạn phai nộp tiền lệ phí trước bạ (trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ), bạn tham khảo luật đất đai sau đây:

Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

Chào bạn!

Thủ tục mà gia đình đó cần làm là khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế theo quy định pháp luật. 

- Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế của người nhận di sản gồm:
+ Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của từng người (bản chính và bản sao);
+ Hộ khẩu (Bản chính và bản sao);
+ Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy xác nhận hôn nhân thực tế hoặc xác nhận độc thân (bản chính và bản sao);
+ Hợp đồng ủy quyền (bản chính và bản sao), giấy ủy quyền (nếu xác lập giao dịch thông qua người đại diện);
+ Giấy khai sinh, Giấy xác nhận con nuôi; bản án, sơ yếu lý lịch, các giấy tờ khác (bản chính và bản sao) chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người hưởng di sản thừa kế.

- Hồ sơ pháp lý của người đề lại di sản thừa kế gồm:
+ Giấy chứng tử (bản chính kèm bản sao) của người để lại di sản, giấy báo tử, bản án tuyên bố đã chết (bản chính kèm bản sao).
+ Giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận hôn nhân thực tế hoặc xác nhận độc thân (bản chính kèm bản sao)
+ Di chúc (nếu có)

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất ở do UBND cấp, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất, các loại giấy tờ khác về nhà ở (bản chính kèm bản sao); Văn tự bán nhà được UBND chứng nhận (nếu có); Biên lai thu thuế nhà đất (nếu có); Giấy tờ hợp pháp khác chứng nhận quyền sở hữu di sản (nếu có)
+ Giấy phép xây dựng (nếu có)
+ Biên bản kiểm tra công trrình hoàn thành (nếu có)
+ Bản vẽ do cơ quan, đơn vị có thẩm quyền thực hiện, đã được UBND hoặc Phòng Tài nguyên và môi trường xác nhận kiểm tra nội nghiệp, quy hoạch (nếu có)
+ Giấy tờ về tài sản khác (Sổ tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi, giấy xác nhận của ngân hàng mở tài khoản, giấy đăng ký xe ô tô, cổ phiếu)

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Chào bạn!
Bạn cần xem lại quy định diện tích, kích thước thửa đất tối thiểu để tách thửa đất tại địa phương bạn thì sẽ biết là ông ấy nói đúng hay sai. Nếu bạn không tin tưởng trong việc sang tên thì cần lập các văn bản thỏa thuận chặt chẽ giữa các bên.

Chào bạn!
Vụ việc của gia đình bạn cần xem lại giấy tờ về quyền sử dụng đất của các gia đình trong xóm đó và bản đồ địa chính qua các thời kỳ thể hiện như thế nào đối với ngõ đi chung đó thì mới có cách giải quyết có tình có lý. Ngoài ra, việc giải quyết tranh chấp về lối đi chung cần tôn trọng lịch sử tồn tại của ngõ đi đó...

Chào bạn!

UBND xã yêu cầu gia đình bạn nộp tiền để xét cấp GCN QSD đất là không đúng pháp luật. Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi xét cấp GCN QSD đất thuộc về phòng TN&MT. Nếu cán bộ UBND xã gây khó khăn, trở ngại cho bạn thì bạn cỏ thể khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

Chào bạn!
Theo quy định tại Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005 thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai (ghi tên người nhận chuyển quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính).

Do vậy, nếu việc chuyển quyền sử dụng đất của bạn không có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký theo đúng quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng đó chưa hợp pháp và không được pháp luật bảo vệ.