Hợp đồng mua bán đất viết tay đối với đất chưa có sổ

Chào nongdantn!
Về nội dung bạn hỏi, Luật sư Dương Văn Mai, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn  như sau:

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thì:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này“.

Đồng thời Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng theo quy định tại Khoản 3, Điều 167 : “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã“.

Như vậy theo quy định tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất của mình. Đồng thời việc chuyển nhương, chuyển đổi, thừa kế… quyền sử dụng đất phải tuân thủ hình thức là Hợp đồng có công chứng mới có giá trị pháp lý.

Nên việc ký hợp đồng mua bán đất viết tay – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay như bạn nêu là không đúng với quy định của Luật đất đai.

Cũng theo thông tin bạn cung cấp thì thửa đất bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thửa đất người chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này là vi phạm quy định tại Khoản 1, Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể  điều luật quy định:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận...”

Do vậy việc chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật.

Từ những căn cứ nêu trên, trường hợp bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tình trạng pháp lý nêu trên sẽ không đúng pháp luật và khi có tranh chấp thì hoàn toàn có thể bị tuyên vô hiệu.

Việc người chủ đất hứa hẹn sẽ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hai bên đã viết giấy tờ mua bán nếu sau này không xin cấp được giấy chứng nhận thì cũng rất khó để chứng minh họ lừa dối bạn. Vì, người đó không phải cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận, thứ hai khi xác lập việc chuyển nhượng này bạn cũng đã biết rõ tính chất, tình trạng pháp lý của thửa đất nên không thể nói bị lừa dối được.

Đó là nội dung trả lời của luật sư cho trường hợp bạn hỏi, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi đến diễn đàn hoặc liên hệ trực tiếp với các luật sư để được tư vấn, giúp đỡ./.

Chúc bạn mạnh khỏe và thành công!