Đất đai đang bị kê biên đảm bảo để thi hành án là một trong những biện pháp nhằm thực hiện bán đấu giá để trả các khoản nợ mà người có đất đã thế chấp.
Dù vậy, đất không có tranh chấp nhưng đã bị cơ quan thi hành án kê biên thì chủ bất động sản có được đưa vào kinh doanh?
1. Kê biên bất động sản là gì?
Kê biên là thủ tục thi hành án được cơ quan thi hành án áp dụng để tịch thu tài sản bảo đảm trả nợ đối với các biện pháp bảo đảm mà người thực hiện bảo đảm đã đăng ký.
Căn cứ Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 quy định 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà người thực hiện biện pháp bảo đảm có thể sử dụng bao gồm:
Cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký quỹ; bảo lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp và cầm giữ tài sản.
Đồng thời khi sử dụng một trong các biện pháp bảo đảm trên mà thuộc quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 99/2022/NĐ-CP (có hiệu lực ngày 15/01/2023) thì phải đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm:
- Đăng ký thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lưu quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan.
- Đăng ký theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm, trừ cầm giữ tài sản.
- Đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ mà có nhiều bên cùng nhận bảo đảm hoặc trong trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận.
- Đăng ký thay đổi nội dung đã được đăng ký; xóa đăng ký nội dung đã được đăng ký đối với các trường hợp nêu trên.
Do đó, có thể thấy biện pháp bảo đảm nhằm thúc đẩy trách nhiệm giữa các bên không xảy ra các sai phạm đáng tiếc mà dẫn đến thiệt hại không thể bồi thường. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì khi phải thực hiện việc kê biên để bồi thường đối với hậu quả bằng tài sản đã bảo đảm.
2. Điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh
Người có quyền sở hữu đối với nhà ở và có quyền sử dụng đất đai được phép nếu muốn đưa bất động sản vào kinh doanh thì cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
* Điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
* Điều kiện đối với các loại đất được phép kinh doanh.
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
3. Khi nào bất động sản được chuyển nhượng?
Bên cạnh việc đáp ứng các điều kiện đưa bất động sản đưa vào kinh doanh thì người có Giấy chứng nhận QSDĐ còn đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì mới có thể thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
4. Giao dịch đất bị kê biên là giao dịch dân sự vô hiệu
Trường hợp người có bất động sản đang bị kê biên có áp dụng biện pháp bảo đảm vào kinh doanh được xem là giao dịch dân sự vô hiệu kéo theo đó là hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu của Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác có liên quan quy định.
Như vậy, đất, nhà ở gọi chung là bất động sản mà đang bị cơ quan thi hành án kê biên để trả nợ, bồi thường đối với tài sản đã đăng ký biện pháp bảo đảm thì sẽ không được đưa vào kinh doanh, trường hợp vẫn thực hiện giao dịch thì xem như giao dịch vô hiệu.
