Chào bạn,
Dựa trên các thông tin mà bạn cung cấp, tôi xin có một số ý kiến về vấn đề mà bạn thắc mắc như sau:
Thứ nhất, nếu bạn không ký thêm phụ lục mới thì hợp đồng cọc hiện thời tới 5/4/2017 có còn hiệu lực không?
Về sửa đổi hợp đồng, Điều 421, BLDS 2015 quy định như sau:
"Điều 421. Sửa đổi hợp đồng
1. Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng.
2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.
3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu."
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì hợp đồng đặt cọc giữa hai bên được lập thành văn bản nên căn cứ Khoản 3, Điều 421, việc sửa đổi hợp đồng này bằng phụ lục cũng phải bằng văn bản và có công chứng, chứng thực như hợp đồng đặt cọc đã ký. Nếu hai bên không ký thêm phụ lục mới theo đúng hình thức của hợp đồng ban đầu hay thỏa thuận mới về tiền phạt thì hợp đồng đặt cọc với thời điểm cam kết chuyển nhượng vào ngày 5/4/2017 đương nhiên vẫn còn hiệu lực.
Thứ hai, trường hợp bạn và người bán không làm thỏa thuận mới hay ký kết phụ lục thêm thì phía bạn (người mua) có bất lợi gì không?
Trường hợp hai bên không ký kết phụ lục hợp đồng hay ký kết thỏa thuận phạt vì chậm thực hiện nghĩa vụ thì việc bên bán chậm thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giải quyết dựa trên hợp đồng mà hai bên đã ký kết trước đó. Theo thông tin bạn cung cấp thì trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về việc bên bán phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên bán "hủy cọc". Chúng tôi hiểu "Hủy cọc" ở đây có nghĩa là trường hợp bên bán hủy hợp đồng đặt cọc, không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì sẽ phải bồi thường. Nhưng trường hợp hợp đồng không có thoả thuận về việc bên bán sẽ phải chịu tiền phạt nếu chậm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì việc chậm thực hiện nghĩa vụ được xử lý theo pháp luật.
Theo BLDS 2015, khi một bên vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng thì bị xem xét chịu 02 trách nhiệm:
+ Phạt vi phạm:
BLDS 2015 quy định về Phạt vi phạm như sau:
"Điều 418. Thoả thuận phạt vi phạm
1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thoả thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm."
Theo quy định này thì việc phạt vi phạm chỉ xem xét khi có thỏa thuận giữa các bên. Nếu các bên không thỏa thuận về việc phạt vi phạm thì chỉ xem xét về trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra do vi phạm hợp đồng.
+ Bồi thường thiệt hại:
Điều 360, BLDS 2015 quy định về trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ (bao gồm cả thực hiện nghĩa vụ không đúng thời hạn đã thỏa thuận) như sau:
"Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ
Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác."
Căn cứ vào quy định này, người bán chỉ phải bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ khi có thiệt hại xảy ra, khi đó, bạn có trách nhiệm chứng minh các thiệt hại của mình. Việc chứng minh thiệt hại khá phức tạp và chỉ bồi thường tương đương với thiệt hại xảy ra. Nếu bạn không ký thỏa thuận về việc bên bán chịu phạt vì vi phạm thực hiện nghĩa vụ thì sau này khó có cơ sở yêu cầu bên bán thanh toán tiền phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ khi tranh chấp xẩy ra.
Trên đây là ý kiến chia sẻ của tôi về vấn đề mà bạn thắc mắc. Việc đưa ra ý kiến dựa trên thông tin mà bạn cung cấp cũng như các quy định pháp luật hiện hành. Trường hợp cần trao đổi thêm hoặc có vấn đề gì sai sót vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ dưới đây.
Trân trọng cảm ơn,
Chuyên viên tư vấn Nguyễn Thị Trà
Cập nhật bởi clevietkimlaw1 ngày 01/03/2017 04:35:45 CH
Cập nhật bởi clevietkimlaw1 ngày 01/03/2017 03:21:47 CH
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT DÂN SỰ | CÔNG TY LUẬT VIỆT KIM
M: (+84-4) 32.123.124; (+84-4) 32.899.888 - E: cle.vietkimlaw@gmail.com; luatvietkim@gmail.com - W: www.vietkimlaw.com
Ad: Trụ sở chính - Tầng 5, Tòa nhà SHB, 34 Giang Văn Minh, Ba Đình, HN | VPGD - Tầng 5, Nhà C, 236 Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, HN.
