Trước tiên, xin cảm ơn bạn vì tình huống này. Nó đã khiến tôi nảy ra việc so sánh quy định của BLDS 2005 và BLDS 1995 để càng khẳng định hơn nhận định:
Sau hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự mà pháp luạt có quy định "hình thức là điều kiện có hiệu lực" không tuân theo quy định đó, đương sự không yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu thì nó đương nhiên có hiệu lực. (BLDS 2005)
Bạn có thể tham khảo chi tiết tại link : http://danluat.thuvienphapluat.vn/hop-dong-vo-hieu-vi-vi-pham-ve-hinh-thuc-43830.aspx?PageIndex=2
Sau đây, tôi xin có một vài ý kiến về tình huống của bạn:
Vì thời điểm các giao dịch được xác lập xen lẫn cả thời điểm BLDS 2005 chưa có hiệu lực (đó là thời điểm diễn ra giao dịch đầu tiên của ông H và ông N), do đó càn phải xem xét cả quy định của BLDS 1995.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông N.
-Điều đầu tiên cần xem xét, liệu ông H có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mảnh đất này hay không ? Theo quy định của L Đ Đ 2003 thì việc chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải có GCN QSDĐ. Tuy nhiên, Luật cũng mở ra một hướng giải quyết đối với những người sở hữu chỉ có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 LĐĐ 2003.
-Thứ nhất, đó là theo khoản 1, ĐIều 146, Luật đất đai 2003, có quy định :"Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này."
-Thứ hai, về thời hạn hoàn thành việc cấp GCN, tôi đã tìm được một văn bản của Thủ tướng Chính phủ có điều chỉnh vấn đề này, đó là Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg, trong đó có quy định:"Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trọng tâm là đất ở tại đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến năm 2005 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại". Nội dung của chỉ thị là phấn đấu đến 2005, như vậy nếu đến 2005 mà chưa xong thì vẫn cho phép áp dụng theo khoản 1, Điều 146. Và đến khi có nghị định 84/2007/NĐ-CP thì có thể thấy khoản1, ĐIều 146 không còn hiệu lực.
-Như vậy, có thể hiểu đây là cơ sở của việc chuyển nhượng QSD Đ khi mà chỉ có một trong các loại giấy tờcó một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của LĐĐ 2003 với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực.
-Do đó, như bạn đề cập rằng
suongheo viết:Bởi người chủ gốc là ông H chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai
có thể hiểu đây là một trong những giấy tờ thuộc vào khoản 1,2 và 5 điều 50 LĐĐ 2003. Theo quy định của BLDS 1995 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng hay chứng thực mà chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiến hành làm thủ tục theo quy định tại điều 707, BLDS 1995:
Điều 707. H́nh thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
và có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 ĐIều 50 LĐĐ 2003. Nếu như hợp đồng giữa ông H và N thỏa mãn hai điều kiện trên thì hợp đồng có hiệu lực. Ông H không có quyền đòi lại đất.
+ Các hợp đồng chuyển nhượng QSD Đ của ông N với ông L từ khi BLDS 2005 có hiệu lực (01/01/2006) cho đến khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực
- Đối với các hợp đồng được thực hiện trong giai đoạn này có một thay đổi rất quan trọng đó là các hợp đồng chuyển nhượng QSD phải có công chứng và chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, theo đường link mà tôi đưa ở trên, tôi cũng đã so sánh và phân tích rất kỹ để đi đến kết luận rằng: Sau hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự mà pháp luạt có quy định "hình thức là điều kiện có hiệu lực" không tuân theo quy định đó, đương sự không yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu thì nó đương nhiên có hiệu lực. Vì thế bạn cần xém xét lần lượt liệu từng giao dịch đã tuân thủ đúng quy định này chưa, và nếu chưa thì thời hiệu khởi kiện để tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức có còn hay không. Để phân tích hợp đồng giữa ông L và ông M vào tháng 3/2009 (thời điểm này Nghị định 84 đã có hiệu lực), tôi xin phép coi các giao dịch trên đều đã có hiệu lực.
+ Hợp đồng giữa ông L và ông M
-Để hợp đồng này có hiệu lực, bắt buộc một điều đó là phải có GCN QSDĐ và hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Nếu trường hợp không có GCN QSD Đ thì Nghị định 88 cũng mở ra một lối thoát tại khoản 2 điều 66 cho chủ sở hữu đang tiến hành làm thủ tục xin cấp GCN vf có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 LĐĐ 2003 vẫn được tiến hành chuyển nhượng QSDĐ (từ ngày 01/01/2008).
Tôi nghĩ, những phân tích trên đây của tôi đã giải đáp cho khúc mắc của bạn "Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng không làm thủ tục đều vô hiệu hay không?"
*Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSD Đ trước và sau 1/7/2004:
+ Trước ngày 1/7/2004: áp dụng quy định LĐĐ 1993 và BLDS 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và không có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực.
+Từ ngaỳ 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2006: áp dụng quy định LĐĐ 2003 và BLDS 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN (hoặc 1 trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 va 5 điều 50 luạt đất đai 2003) và và không có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực.
+ Từ sau ngỳ 1/1/2006 đến trước ngày 1/1/2008:áp dụng quy định LĐĐ 2003 và BLDS 2005. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN (hoặc 1 trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 va 5 điều 50 luạt đất đai 2003) và bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực.
+Từ sau ngày 1/1/2008: áp dụng quy định LĐĐ 2003, BLDS 2005 vf Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN và bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực.Cập nhật bởi Im_lawyerx0 ngày 20/04/2011 10:03:46 AM
Cập nhật bởi Im_lawyerx0 ngày 20/04/2011 10:01:40 AM
Đời người ngắn hay dài há do ý muốn. Đã biết như thế mà còn tham sống, há không phải là u mê. Đã biết như thế, mà còn sợ chết há không phải là tuổi trẻ lưu lạc tha hương đến nỗi quên cả đường về. Đã biết như thế người chết đi có khi lại hối hận là từng tham sống cũng nên - Trang Tử
Dịch nghĩa:
Sống chắc gì đã sướng mà chết chắc gì đã khổ. Sống chết thật ra không khác nhau bao nhiêu. Con người ta khi sống chẳng qua là một giấc mộng lớn. Khi chết đi chính là tỉnh mộng. Không chừng sau khi chết, lại thấy rằng trước đó mình cứ ham sống thật là ngu xuẩn. Sao không chết sớm hơn. Hệt như sau khi chúng ta trải qua một cơn ác mộng đáng sợ, tỉnh lại cảm thấy giấc mộng vừa qua thật quá dài.
