Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một thủ tục pháp lý quan trọng trong các giao dịch về đất đai, qua đó nhằm xác nhận việc chuyển nhượng đất đai. Vậy có phải thời điểm chuyển nhượng QSDĐ là từ khi hợp đồng đã được công chứng?
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng?
Căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Do đó, trường hợp thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng có giá trị pháp lý ra sao?
Tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng như sau:
- Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
- Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.
Qua các quy định trên có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng chỉ nhằm làm chứng cứ xác nhận sự kiện trong giao dịch khi có xảy ra tranh chấp sau này.
3. Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi nào?
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, để xác định thời điểm chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch mua bán đất là lúc từ khi giao dịch được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính chứ không phải từ thời điểm công chứng.
