Phân tích Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

những vấn đề cần tư vấn:

thứ nhất. khoản 1 quy định: "Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì...."

Vậy xin được hỏi:

- "đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận"quy định tại khoản 1 được hiểu như thế nào theo cách hiểu sau:

1. chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu

2. hay là đã cấp lần đầu và người nhận chuyển nhượng chưa được cấp?

Tôi có 1 số ý kiến hiểu như sau, mong anh chị góp ý kiến thêm: nếu hiểu thửa đất  chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu thì vấn đề phải giải quyết theo Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất. Nhu vậy nhà làm luật không nhất thiết cần phải quy định k1, điều 82.

Nếu hiểu: thửa đất đã được cấp lần đầu và người nhận chuyển nhượng chưa được cấp. Thì quy định khoản 1 và  khoản 2 là giống nhau, vì cùng thuộc trường hợp "đã cấp lần đầu và người nhận chuyển nhượng chưa được cấp".

Như vậy k1 và k2 khác nhau ở chổ nào? tôi không thể tìm ra tinh thần của điều luật này chính xác được.

Rất mong anh chị tham gia cho ý kiến, vì đã đọc rất rất nhiều lần mà  không không  thông được tí nào. Cần cù không thấy bù lại tí thông minh nào cả...

không tách ra là cấp lần đầu hay đã có giấy  chứng nhận mà hiểu nó như điều 11 nghi định 84/2007 '' đất chưa được cấp giấy chứng nhận'' và thời gian thực hiện đối với các giấy tờ viết tay là trước ngày 1 tháng 1 năm 2008.

Mọi người cho em hỏi là em nhận chuyển nhượng QSDĐ và lập hợp đồng tại VPCC ngày 01/04/2014( trước ngày 01/07/2014), nay mới làm thủ tục đăng ký sang tên thì có thuộc trường hợp quy định tại điều này không? ( em có đủ giấy chứng nhận QSDĐ bên bán và hợp đồng CN)

k1 là chưa được cấp giấy nên phải làm thủ tục đăng ký. k2  là đã được cấp giấy rồi.

điều 82 này dở hơn diều 11 nghị định 84/2004

Điều 82 nghị định 43 còn một số điều mình còn chưa rõ

- Theo điều 20 nghị định 43 đã hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp sử dụng đất ổn định trước 1/7/2004, theo mình hiểu thì việc sử dụng đất ổn định ở đây bao gồm cả việc chuyển quyền sử dụng đất và người nhận chuyển quyền vẫn sử dụng ổn định vào mục đích đó. Còn khoản 1 điều 82 thì lại quy định nhận chuyển nhượng trước 1/1/2008, đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận.

Như vậy ta có thể hiểu khoản 1 điều 82 chỉ áp dụng cho trường hợp nhận chuyển nhượng từ ngày 1/7/2004 đến ngày 1/1/2008 không. Nếu áp dụng cấp giấy chứng nhận lần đầu thì khi thửa đất sử dụng để  ở, không phù hợp quy hoạch, sử dụng sau quy hoạch có cấp được không, quy định theo điều khoản nào?

giả thuyết người sử dụng đất nhận chuyển nhượng và xây dựng nhà ở trong khoản thời gian từ 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2008 thì khi cấp giấy chứng nhận loại đất ở sẽ thu tiền sử dụng đất như thế nào vì nghị định 45 không quy định thu tiền trương trường hợp này.

Rất mong anh em thảo luận và cho ý kiến

Theo tôi thì điều khoản này quy định trước 1/12008 (Điều 82) này quy định gần giống điều 11 NĐ 84 nhưng lai phức tạp và khó hơn vì cách suy diễn, cách giải thích của mỗi người và cả CQ nhà nước là khác nhau.

TH nay áp dụng thì có lẽ dẫn chiếu đến điều 70 nghị định này quy định thủ tục cấp lần đầu thì hợp lý, nhưng lại không có điều khoản nào dẫn chiếu và ngược lại Điều 70 quy định thủ tục cũng ko dẫn chiếu Điều 82 này.!

1.Với những trường hợp đất chưa làm thủ tục đăng ký cấp giấy mà có chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế sau 01/01/2008 thì làm thủ tục cấp lần đầu và sau đó phải làm HĐCN, tặng cho, PCDSTK để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. Còn trường hợp đất đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện theo khoản 2 Điều 82.

2.Với những trường hợp mà đất giao trái thẩm quyền trước ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì những hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng sau 01/01/2008 được quy định tại k1, k2,k3 Điều 23 nghị định 43  thì người được giao đất trái thẩm quyền đáp ứng yêu cầu k1, k2, điều 20 NĐ 43 được cấp Giấy chứng QSD đất và khi thực hiện chuyển phải có HĐ chuyển nhượng.

3.TH Chủ sử dụng sử dụng thửa đất giao trái thẩm quyền trước 01/07/2004 nhưng chưa thực hiện thủ tục xin cấp giấy, đến năm 2010 thì mất, hộ gia đình cá nhân muốn làm thủ tục cấp giấy. TH này trong luật chưa quy định nhưng theo tôi có thể hiểu và làm theo thủ tục sau: hộ gia cá nhân làm thủ tục PCDSTK và kèm theo đơn cấp giấy chứng nhận nếu trường hợp giao đất trái thẩm quyền thuộc k1, k2,k3 Đ23 NĐ 43 vì đất đó đã có và được xác định trên bản đồ địa chính.

(Đó là ý hiểu của tôi, còn ở mỗi địa phương có thể yêu cầu thủ tục và hồ sơ ntn thì trao đổi trực tiếp với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cao hơn có thể yêu cầu Sở TNMT trả lời TH này.)

Còn trong luật có quy định điều 79 khoản 4 NĐ nàyquy định như sau:

"4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật."

Chào bạn Tayka,

Chủ cũ không hợp tác thì chắc chắn sẽ xảy ra tranh chấp (hoặc bạn khởi kiện yêu cầu chủ cũ phải thực hiện hợp đồng, hoặc chủ cũ khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hay hủy hợp đồng), vậy trường hợp của bạn sẽ được cấp giấy đỏ theo kết quả giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền chứ không theo qui định tại điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trân trọng.