Mức tối đa đối với số tiền đặt cọc mua căn hộ hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 57 Luật Nhà ở 2014 về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thì “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”.

Như vậy, việc chủ đầu tư yêu cầu bạn đặt cọc trước bằng 52% giá trị căn hộ đối với doanh nghiệp trong nước là không đúng quy định pháp luật, còn trong trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì hoàn toàn phù hợp. Nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Gửi bạn,

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015 thì:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

1. Về việc đặt cọc cho sản phẩm căn hộ hình thành trong tương lai, tôi có ý kiến như sau:
  Việc thanh toán sẽ do 02 bên tự thỏa thuận, có thể chia làm nhiều đợt thanh toán, tuy nhiên:
   - Trong lần đặt cọc đầu tiên không được thu quá 30% giá trị căn hộ. Như vậy trường hợp bạn được yêu cầu cọc 52% nhưng chia làm nhiều đợt, và đợt 1 không quá 30% thì việc đó là đúng. Nếu bạn được yêu cầu đặt cọc lần 1 là 52% hoặc khi chưa đủ điều kiện mở bán sản phẩm tương lai (hoàn thành xong phần móng) thì việc đó là sai.
   - Tổng các đợt đặt cọc đến khi được giao nhà không được quá 70% (đối với chủ đầu tư trong nước) và không được quá 50% (đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài).
   - Tổng các đợt đặt cọc không được quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Bạn có thể tham khảo thêm tại:
+ Khoản 3, Điều 69, Luật nhà ở 2014;
+ Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản;
+ Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản.

Chào bạn,

Về vấn đề này cần làm rõ như sau:

Thứ nhất, Điều 57 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng thời Luật kinh doanh bất động sản không hề có quy định về đặt cọc. "Thanh toán tiền" và "đặt cọc" là hai vấn đề khác nhau.

Thứ hai, Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng không đề cập đến mức tối đa của khoản tiền đặt cọc. Bởi vậy, căn cứ vào tình hình thực tế, tùy hợp đồng đặt cọc mua bán khác nhau mà các bên đưa ra mức đặt cọc phù hợp (pháp luật không có quy định về mức tối đa hay tối thiểu).

Câu hỏi đã trả lời rồi