Đất là loại tài nguyên quốc gia vì vậy mỗi loại đất, nhóm đất đều phải có một mục đích sử dụng riêng biệt, trong đó đất thương mại, dịch vụ là một loại đất đặc biệt sử dụng cho các hoạt động có liên quan đến ngành thương mại.
Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ nguyên tắc sử dụng đất thương mại. Vậy đất thương mại, dịch vụ được sử dụng cho các mục đích nào và đất thương mại có được xây nhà ở hay không?
1. Đất thương mại, dịch vụ là gì?
Mỗi nhóm đất đều có một mục đích sử dụng khác nhau và người sử dụng đất phải thực hiện đúng theo quy định. Theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 giải thích đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp như sau:
- Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Sử dụng chủ yếu cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Cũng tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT giải thích rõ về đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế, đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).
- Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Căn cứ các quy định trên thì nhìn chung 02 nhóm đất này khá tương đồng về mặt sử dụng là cùng là loại đất dành cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, việc sử dụng đất phi nông nghiệp phải nằm ngoài cơ sở kinh doanh chứ không được sử dụng trong trụ sở.
2. Đất thương mại, dịch vụ có được xây dựng nhà ở?
Nhà ở là một trong những nhu cầu cao đối với thị trường bất động sản, theo đó trong trường hợp mà người sử dụng đất muốn kinh doanh nhà ở trên đất thương mại thì cần phải sử dụng đất đúng mục đích theo khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2013 như sau:
Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.
Đồng thời tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo đó, bởi vì đất thương mại, dịch vụ chỉ sử dụng cho mục đích công nghiệp và chỉ được sử dụng đất đúng nguyên tắc và ranh giới quy định. Ngoài ra việc chuyển đổi mục đích phải có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.
3. Hình thức sử dụng đất thương mại, dịch vụ
Đối tượng là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có thể sử dụng đất thông qua các hình thức sau:
(1) Chủ thể là người có quốc tịch Việt Nam:
- Thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất.
- Nhận chuyển QSDĐ, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
(2) Chủ thể là người Việt Nam định cư tại nước ngoài:
- Thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất.
- Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác.
- Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Ngoài ra, đối tượng này còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
(3) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
- Thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất.
- Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Như vậy, đất thương mại, dịch vụ là loại đất dùng cho các hoạt động thương mại như khu vực sản xuất, xây dựng, khoán sản, văn phòng, kho bãi,... Và nghiêm cấm hành vi xây dựng nhà ở trên đất thương mại khi sử dụng sai mục đích của đất.
