Chung cư mini được phân loại như thế nào? Cá nhân xây dựng chung cư mini để bán thì có phải thành lập doanh nghiệp không?
1/ Phân loại chung cư mini
Hiện nay, chung cư mini là thuật ngữ không được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên trong đời sống, người dân vẫn thường xuyên sử dụng thuật ngữ này. Chung cư mini thường do cá nhân tự xây dựng, là một tòa nhà nhiều tầng, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ để mua bán, cho thuê đối với từng căn hộ.
Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê thì cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Căn cứ Khoản 1 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định rằng: “Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ là nhà ở có từ 02 tầng trở lên được thiết kế, xây dựng với mục đích để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc chỉ để cho thuê đối với từng căn hộ”.
Theo đó, căn cứ vào các đặc điểm của chung cư mini thì có thể xếp chung cư mini vào loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được quy định tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023.
2/ Cá nhân xây dựng chung cư mini để bán thì có phải thành lập doanh nghiệp không?
- Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023 thì chung cư mini được xác định là loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ và được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 khi xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
- Căn cứ Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về việc xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ thì khi xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để bán hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua thì phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
- Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì:
+ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
+ Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
+ Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:
+ Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;
+ Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Căn cứ quy định trên, việc xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (chung cư mini) để bán hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở và cá nhân xây dựng nhà ở phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (chung cư mini) mà có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì không phải thành lập dự án đầu tư nên không cần thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, khi xây dựng nhà ở này phải thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng và các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật (theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP).
Đồng thời, tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và bán nhà ở xây dựng trong công trình xây dựng mới dưới mức quy mô nhỏ sẽ không phải thành lập doanh nghiệp.
Tuy nhiên, yêu cầu đầu tiên của cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư.
Do đó, trong trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (chung cư mini) để bán phải thành lập dự án đầu tư nên không thuộc các trường hợp được miễn đăng ký thành lập doanh nghiệp.
Như vậy, cá nhân xây dựng chung cư mini để bán sẽ phải thành lập doanh nghiệp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để thực hiện hoạt động bán căn hộ chung cư mini.
