Bán tài sản cho Công ty

Chào mọi người, tôi có trường hợp như sau, mong mọi người giúp.

nếu tôi là người đứng tên sở hữu lô đất. Tôi thành lập Công ty cổ phần do tôi làm giám đốc, đại diện theo pháp luật của Công ty. Trong trường hợp tôi bán mảnh đất này cho Công ty. Hợp đồng cả bên mua và bên bán đều do tôi đứng tên thì có vi phạm pháp luật không. Mong mọi người giúp.
Xin chân thành cám ơn

Bạn có thể đưa ra giúp tôi căn cứ pháp lý về việc người được công ty ủy quyền ký hợp đồng mua bán đất (theo quyết định của ĐHĐCĐ) không thể đồng thời là người bán đất ?

Cám ơn bạn !

Thân gửi Chị Loan!

Ý kiến câu trả lời trên chỉ là ý kiến cá nhân Hiya,

Luật Doanh Nghiệp 2005 không có quy định nào về Hợp đồng, giao dịch giữa 1 CĐ với 2 tư cách cùng ký HĐ. Sở dĩ không có quy định này là vì CTCP có ít nhất là 3 CĐ trở lên, vậy nếu người đại diện thao pháp luật của Cty đồng thời là CSH thì có thể Ủy quyền cho Cổ Đông khác ký kết với tư cách của Cty, đây là cách tránh gắt rối với Công Chứng/ Thuế/ Thanh tra/... thông thường nhất được áp dụng.

Trong LDN có 1 quy định để tránh trường hợp tẩu tán tài sản của Công ty, đó là quy định tại Điều 75.4. Hợp đồng, giao dịch giữa công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên là cá nhân với chủ sở hữu công ty hoặc người có liên quan của chủ sở hữu công ty phải được ghi chép lại và lưu giữ thành hồ sơ riêng của công ty." => Hợp đồng, Giao dịch ở đây có thể không bắt buộc phải có công chứng. Tuy nhiên, đối với HĐ, GD phải có công chứng thì Công ty cũng áp dụng hình thức ủy quyền thực hiện để không vướng tại bước công chứng HĐ.

Một vài thực tế cho em thấy, nếu HĐ được ký  1 người với 2 tư cách sẽ không được Công chứng viên công chứng.

Vấn đề HĐ thuê mà chị có lại được công chứng em thấy làm lạ, nhưng không đồng nghĩa à không có.

Chị có thể cho em hỏi có phải?  Công ty chị thực hiện việc công chứng HĐ thuê bằng cách mở phiên họp ĐHĐCĐ/ HĐQT về việc thuê này (có Biên bản và Quyết định) và mời Công chứng viên đến trực tiếp cuộc họp cùng tham gia phiên họp.

Nếu cách thức trên áp dụng được thì đối với HĐ chuyển nhượng lô đất trên chị làm tương tự là ok. Vì vẫn đảm bảo được sự rõ ràng, minh bạch, pháp luật không cấm chị vẫn thực hiện được và HĐ chuyển nhượng vẫn bảo đảm đúng hình thức. => Không bị vô hiệu.

Chào bạn im_lawyerx0!
Như vậy là bạn chưa thống nhất với ban hiyatuongda.
Bạn yêu cầu bạn ấy cung cấp căn cứ pháp lý thì tôi có thể được hiểu rằng bạn không đồng ý với bạn ấy. Tôi rất mong quan điểm của cả hai bạn.

Hiện nay tôi đang có trong tay một hợp đồng thuê nhà mà giữa một cá nhân với một công ty. Trong đó, cá nhân vừa là chủ nhà vừa đại diện cho Công ty để ký Hợp đồng này. Hợp đồng này vẫn được công chứng.

Đồng thời, tôi mong các bạn quan tâm đến tình huống tiếp theo của tôi. Và những rủi ro mà ngân hàng cho vay B phải chịu khi cho Công ty vay.
Xin cám ơn và chào thân!

Chào mọi người,

    Tôi chỉ có vài ý kiến thôi.

    - Thiết nghĩ cá nhân có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho pháp nhân (trong đó, cá nhân đó đại diện ký kết HĐ chuyển nhượng), miễn sao việc đại diện đó tuân thủ các quy định của LDN liên quan đến loại hình cty cổ phần. Ngoài ra, đơn giản hơn có thể ủy quyền cho Chủ tịch HĐQT hay thành viên HĐQT hay người khác ký kết theo cách của #0072bc; font-size: 13px;">hiyatuongda đề cập cũng được.

    - Phần 2 bạn #0072bc; font-size: 13px;">Dangthibichloan hỏi vốn dĩ là có mâu thuẫn. Cty vay tiền ngân hàng để nhận chuyển nhượng QSDĐ từ cá nhân, trong đó cty phải thế chấp mảnh đất đó cho ngân hàng. Số tiền vay nhận từ ngân hàng, cty phải thanh toán cho cá nhân hết đó rồi. Trên thực tế cty còn phải bù thêm để trả đủ cho cá nhân vì ngân hàng không thể cho vay đủ 100% giá trị chuyển nhượng.

    Còn việc cá nhân này đứng tên trên GCNQSDĐ nhưng thực chất là do các cổ đông (anh chị em ruột đóng góp) là việc hoàn toàn khác. Vốn cty không thể nhập nhằng với vốn cá nhân. Trên danh nghĩa, số tiền chuyển nhượng sẽ thuộc về cá nhân đã chuyển nhượng. Còn việc chia bên ngoài không liên quan gì đến vốn cty.

    Vài dòng trao đổi.

Chào bạn,

Theo ý của bạn trình bày thì có phải khoản  cho vay mua đất (60 tỷ) là nằm trong khoản cho vay của ngân hàng đối với dự án xây bệnh viện luôn (nghĩa là nằm trong số 140 tỷ vốn mà ngân hàng cho vay để thực hiện dự án). 

Nếu đúng như vậy thì công ty của bạn hiện tại chỉ có dự án xây dựng bệnh viện và một khoản tiền mặt ít ỏi nào đó để thực hiện dự án (mặc dù vốn chủ sở hữu, trên giấy tờ, ít nhất phải là 60 tỷ để bảo đảm tỷ lệ vốn đối ứng theo yêu cầu của ngân hàng khi cho vay vào dự án xây dựng bệnh viện).

Nếu được ngân hàng cho vay dự án, thì công ty bạn sẽ được ngân hàng giải ngân 60 tỷ để đi mua đất, khoản tiền này sẽ được quay trở lại công ty (dưới hình thức vốn góp của các cổ đông) để bảo đảm vốn chủ sở hữu 60 tỷ nêu trên là có thực.

Câu hỏi của bạn thật ra vẫn chưa rõ lắm nhưng mình xin được phép trả lời như sau:

1 - Rủi ro đối với NH A khi cho vay dự án trên.

Thứ nhất rủi ro về mặt thực hiện các thủ tục thẩm định khi cho vay dự án, rõ ràng tiền mặt của công ty ở giai đoạn thẩm định là không có (do chưa được ngân hàng giải ngân nên chưa có tiền thật để góp vốn vào công ty).

Thứ hai, giả định dự án thất bại, thì NH có khả năng thu hồi khoản vay hay không câu hỏi này liên quan đến một phần câu hỏi thứ 2 của bạn. Câu trả lời đối với rủi ro này nằm ở chỗ chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc bán lẻ tài sản của dự án có thực hiện được hay không. Với giả định việc chuyển nhượng toàn bộ dự án cho bên thứ ba là không khả thi và khi bán lẻ các tài sản (máy móc thiết bị khám chữa bệnh ...) thì bị một khoản chiết khấu đáng kể. Vậy khi đó khả năng thu hồi vốn cho vay của ngân hàng chủ yếu vẫn nằm ở giá trị mảnh đất. Để bảo đảm khả năng thu hồi vốn vay, theo mình thì giá trị mảnh đất theo giá thị trường ít nhất phải  bằng tổng giá trị cho vay của ngân hàng vào dự án (140 tỷ). [Dĩ nhiên có một số NH mạo hiểm hơn thì đồng ý cho vay ở mức thấp hơn], trên thực tế NH chỉ cho vay (phần để mua đất) là 60 tỷ.

2 - Xác định giá chuyển nhượng mảnh đất giữa công ty và chủ sở hữu mảnh đất trên danh nghĩa. 
Việc định giá này tùy thuộc các thành viên góp vốn, sở hữu thật mảnh đất. Tối thiểu phải là 60 tỷ, nhưng theo mình thì nếu theo đúng tỷ lệ 7/3 (tỷ lệ cho vay của ngân hàng) thì nó nên ở khoảng 87 tỷ. Tuy nhiên nếu cao quá thì số tiền đóng thuế TNCN do chuyển nhượng đất cũng sẽ tăng tương ứng. Tóm lại nó nên nằm đâu đó trong khoảng 60 tỷ đến 87 tỷ.

Chào bạn,

Theo thiển ý của mình, trên quan điểm của ngân hàng, thì phương án 2 NH cho vay càng rắc rối và rủi ro vì:

Ngân hàng B cho vay với mục đích cho vay là gì? bên đi vay sẽ lấy nguồn từ đâu ra để trả nợ, nếu nói là từ dự án bệnh viện thì NH B có kiểm soát được nguồn thu của dự án này không và NH A cũng có nguồn trả nợ từ dự án bệnh viện vậy hai NH sẽ phân định như thế nào trong việc quản lý nguồn thu này.

Ngân hàng A cho vay dự án (giả định xây tòa nhà của bệnh viện và lắp đặt trang thiết bị) lại càng rủi ro vì khó có thể bán tòa nhà của bệnh viện (vì không có quyền sử dụng đất, do quyền sử dụng đất đang được thế chấp cho NH B) để thu hồi nợ.

Tuy nhiên giả định công ty của bạn, bằng biện pháp nào đó, có thể thu xếp yên ổn với cả hai ngân hàng và vẫn được ngân hàng cho vay thì:

1 - Thủ tục chuyển nhượng.

Theo mình không có vướng mắc lớn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân sang công ty khi người đại diện theo pháp luật của công ty cũng là người chuyển nhượng QSD đất. Đây chỉ là vấn đề kỹ thuật bất kỳ văn phòng công chứng nào cũng có thể giúp bạn.

2 - Xác định giá chuyển nhượng cho đúng

Ở đây có lẽ bạn đang gặp phải vấn đề người bác sỹ có thể có tỷ lệ sở hữu (khi mua mảnh đất) thấp nhưng tỷ lệ sở hữu vốn góp trong công ty cao. Do đó nếu giá chuyển nhượng QSD đất thấp thì người bác sỹ có thể có lợi (về mặt pháp lý) sau này. Nhưng theo mình đây là vấn đề nội bộ, nếu không giải quyết bằng nội bộ được, thì giá chuyển nhượng chắc chắn phải theo giá thị trường để sau đó mỗi người chủ sở hữu thực sẽ nhận được đúng phần của mình rồi thực hiện góp vốn lại công ty theo đúng tỷ lệ góp vốn ghi trong giấy CNĐKKD.

 

Chào các bạn!
Đúng như bạn unjustice, vấn đề chỗ này là chia sẻ nguồn thu nợ giữa hai ngân hàng. Đồng thời, việc quản lý tài sản thế chấp như thế nào cho phù hợp.

Vì vậy, chắc chắn sẽ có cuộc họp chính thức giữa hai ngân hàng về các nội dung sau:
1. Nguồn thu nợ: Do đất không được khấu hao nên nguồn thu nợ chỉ có từ hiệu quả kinh doanh của bệnh viện. Vì vậy, ngân hàng nào cho vay đất thì không được thu nợ từ nguồn khấu hao của bệnh viện.

2. Việc quản lý tài sản thế chấp. Theo mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của các ngân hàng hiện nay thường có các điều khoản ràng buộc về thế chấp công trình trên đất tại thời điểm ký hợp đồng và các tài sản hình thành trong tương lai.
Còn việc thế chấp công trình trên đất của ngân hàng còn lại buộc họ phải yêu cầu khách hàng các nội dung liên quan đến đất nơi công trình tọa lạc.

Nói thật với các bạn tôi là ngân hàng cho vay để đầu tư bệnh viện nên rất cần các bạn góp ý các nội dung đàm phán để hạn chế rủi ro trong trường hợp này.
Xin chân thành cảm ơn.   .