Bất động sản là một loại hình tài sản đặc biệt và có giá trị lớn hiện nay, đặc biệt là khi đi mua đất, người mua cần nắm rõ các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Sau đây là 06 lưu ý trước khi xuống tiền mua đất.
1. Xác định loại đất mà người mua đất nhắm đến
Việc đầu tiên mà một chủ đầu tư muốn thực hiện chuyển nhượng đất đó là xác định loại đất, tên gọi đất tại khu vực mà chủ đầu tư nhắm đến. Vì việc kiểm tra, xác định rõ loại đất ảnh hưởng rất lớn đến việc giao kết hợp đồng tránh bị nhầm lẫn, đánh tráo khái niệm.
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 hiện nay có 03 loại nhóm đất chính bao gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Trong đó, nếu chủ đầu tư muốn mua đất để ở thì xác định được loại đất nhắm đến là đất phi nông nghiệp và cần phân biệt được đất nền và đất thổ cư, có thể hiểu đơn giản như sau:
- Đất nền hay đất nền dự án là các lô đất nằm trong dự án xây dựng thường được dùng để xây dựng công trình như khu dân cư.
- Đất thổ cư là đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân cụ thể và không nằm trong các khu đất dự án.
2. Xác minh thông tin của bên bán đất trước khi mua đất (bên chuyển nhượng)
Một trong những điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ là mảnh đất bạn mua không được có tranh chấp, người bán phải có toàn quyền được chuyển nhượng hoặc được sự đồng ý của những người có quyền sử dụng chung mảnh đất theo Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ thuộc 03 trường hợp sau:
- Trường hợp thứ nhất: Người chuyển nhượng là người đứng tên trên sổ đỏ hoặc người thừa ủy quyền thực hiện chuyển nhượng đất.
- Trường hợp thứ hai: Nếu mảnh đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải được sự đồng ý của người còn lại do đó phải có sự đồng thuận từ hai người.
- Trường hợp thứ ba: Sổ đỏ đứng tên nhiều người thì khi chuyển nhượng mảnh đất đó, trên hợp đồng phải có sự đồng ý của tất cả những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
3. Kiểm tra đất đã được cấp sổ đỏ và có sử dụng ổn định không khi mua đất
Khi lựa chọn thửa đất thì người nhận chuyển nhượng cần phải kiểm tra được thửa đất này đã được cấp sổ đỏ hay chưa theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, trường hợp đất đang xin cấp sổ đỏ thì phải kiểm tra được đất phải sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP còn quy định sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận.
4. Chú ý hợp đồng đặt cọc khi mua đất
Khi thửa đất bạn mua đang thuộc vị trí “vàng” và thể giá trị sẽ tăng cao trong thời gian tới, để tránh việc bị đôn giá bởi các đối thủ cạnh tranh khác thì nhà đầu tư có thể thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc mua đất.
Để tránh mất tiền đặt cọc thì người mua đất cần nắm rõ và thỏa thuận quy định đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Mua đất không thuộc diện quy hoạch
Theo quy định trên thì nhà, đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa. Do đó, người có nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng.
Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố.
6. Sau khi mua đất phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Để tránh xảy ra tranh chấp với bên chuyển nhượng QSDĐ thì sau khi giao kết hợp đồng mua bán đất thì các bên phải đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng.
Điều này nhằm giúp bên thứ ba (văn phòng công chứng) đứng ra xác thực hợp đồng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật, đồng thời cũng là bên đứng ra làm chứng khi có tranh chấp về sau.
