Tình huống đặt ra là trước dịch anh A có đặt cọc mua 1 lô đất dưới Long Thành, có hợp đồng công chứng đặt cọc. Tuy nhiên, vì lý do dịch COVID nên không thực hiện thanh toán theo tiến độ được, bên bán họ không chịu. Nếu vậy bên bán có thể đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc được không? Nếu họ hủy, bán cho người khác, anh A có thể khởi kiện được không?
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà thôi. Nếu anh A vi phạm nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì bên nhận cọc có thể giữ lại phần đặt cọc mà không phải trả cho anh A. Để bảo vệ quyền lợi của mình, anh A có thể chứng minh việc vi phạm thời hạn thanh toán là do sự kiện bất khả kháng do dịch:
"Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép."
Theo đó, nếu vì dịch bệnh mà anh A không thanh toán được và tìm mọi cách cần thiết và trong khả năng cho phép thì có thể miễn trừ nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc thanh toán có thể thực hiện thông qua chuyển khoản nên không thể lấy lý do dịch để yêu cầu không thanh toán theo hợp đồng mua được. Nếu trong hợp đồng đặt cọc yêu cầu phải thanh toán trực tiếp và tại địa điểm cụ thể nào đó thì lúc đó có thể viện dẫn lý do nhà nước thực hiện giãn cách để không thể di chuyển được. Lúc này, có thể viện dẫn lý do bất khả kháng để không mất tiền cọc.
Việc anh A khởi kiện cũng chỉ có thể thực hiện trong phạm vi hợp đồng đặt cọc tức là cũng chỉ có thể đòi lại tiền đặt cọc chứ hai bên chưa lập hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng nên việc họ bán cho ai thì anh A không thể can thiệp được.
