XÁC ĐỊNH SỞ HỮU TẦNG HẦM NHÀ CHUNG CƯ

Việc tầng hầm của nhà chung cư là sở hữu chung hay riêng vẫn chưa thật rõ, nên đã dẫn đến nhiều vụ tranh chấp về sở hữu với tầng hầm.

1. Đòi hỏi chính đáng về quyền sở hữu tầng hầm:

Vấn đề tranh chấp nhức nhối nhất liên quan đến chung cư là tranh chấp về quyền sở hữu tầng hầm nhà chung cư. Không bàn đến tầng hầm khác, mà chỉ nói về tầng hầm để xe. Về nguyên tắc tối thiểu, nhà ở phải có chỗ để xe. Nhà chung cư, nhất với căn hộ hàng trăm mét vuông, thì không thể thiếu những phần diện tích thuộc về công năng tối thiểu như tầng hầm làm chỗ để xe. Vậy tầng hầm thuộc sở hữu chung của người mua căn hộ hay của chủ đầu tư thì mới hợp lý?

Nếu chủ đầu tư cho thuê nhà, thì đương nhiên tầng hầm để xe thuộc sở hữu của họ. Còn nếu chủ đầu tư bán nhà, thì tầng hầm để xe phải thuộc sở hữu của người mua. Chủ đầu tư nào bán căn hộ nhưng vẫn cố tình giữ lại quyền sở hữu tầng hầm để xe cho mình, thì không khác nào muốn giữ lại sở hữu lối đi, hành lang, cầu thang đi vào căn hộ.

Ở nhà chung cư, thì kiểu gì cũng phải trả chi phí cho việc trông xe. Ai đứng ra trông xe không quan trọng. Khác nhau cơ bản ở chỗ, khoản thu từ việc giữ xe ấy vào túi nhà đầu tư hay quay trở lại bù đắp cho chi phí vận hành chung cư. Nếu thuộc trường hợp thứ 2 thì giá cả trông xe không thật sự quan trọng, vì tiền chỉ từ túi nọ sang túi kia của chính người dân trong chung cư.

Về phía người mua nhà, không có ai muốn mua căn hộ lại không kèm theo quyền sở hữu tầng hầm để xe.

Về phía chủ đầu tư, không có chủ đầu tư bình thường nào lại bỏ vốn đầu tư rất lớn vào tầng hầm để nuôi hy vọng thu hồi vốn sau vài chục năm bằng việc nhặt nhạnh từng đồng tiền trông giữ xe. Lẽ thường, chủ đầu tư phải phân bổ toàn bộ chi phí xây dựng chung cư, trong đó có phần tầng hầm để xe vào diện tích căn hộ. Bán hết (hoặc gần hết) phần diện tích nhà, thì không có lý do gì để giữ lại tầng hầm, là một phần công năng, tiện ích không thể thiếu, buộc phải kèm theo để phục vụ mục đích của người mua căn hộ chung cư. Nếu chủ đầu tư cứ cố tình giành quyền sở hữu tầng hầm cho riêng mình, thì đó là một sự gian lận, lừa dối khách hàng, vi phạm cả pháp luật và đạo lý.

2. Từ quy định đúng đắn của Luật:

Khoản 1, Điều 225 về “Sở hữu chung trong nhà chung cư” của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu.” (tương tự với quy định trước đây tại khoản 1, Điều 239 của Bộ luật Dân sự năm 1995).

Khoản 3, Điều 70 về “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư” của Luật Nhà ở năm 2006 quy định:

“3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.”

Đoạn 2, điểm b, khoản 3, Điều 22 về “Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng” của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.”

Nếu theo đúng các quy định nói trên của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, thì tầng hầm của nhà chung cư dùng làm “nơi để xe”, là phần diện tích dùng chung, mặc nhiên là sở hữu chung, chứ không thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Đáng tiếc là các cơ quan chức năng không khẳng định rõ điều này để bảo vệ quyền lợi của những hộ sở hữu căn hộ chung cư. Tại Công văn số 1839/BXD-QLN ngày 01-9-2009, Bộ Xây dựng đã cho rằng, tầng hầm trong nhà chung cư The Manor Hà Nội thuộc sở hữu riêng của Bitexco, mặc dù không có một căn cứ rõ ràng nào có thể phủ nhận các quy định của pháp luật nói trên.

3. Đến quy định mập mờ của Nghị định:

Điểm c, khoản 2, Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: “Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư…”.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 70 của Luật Nhà ở và điểm c, khoản 2, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nói trên, nếu “nơi để xe” là tầng hầm, thì tầng hầm phải được coi là sở hữu chung.

Tuy nhiên, về chỗ để xe ô tô, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định “do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư” là đã có phần mập mờ theo hướng trái với quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.

Khoản 3, Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP còn quy định: “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.”

Như vậy, quy định này của Nghị định đã né tránh việc làm rõ quyền sở hữu chung – riêng tầng hầm trong nhà chung cư bằng việc đẩy cho các bên quyết định. Đối với những trường hợp đã ký hợp đồng mua bán trước khi có Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, vì không ghi nhận nội dung này, nên sẽ tiếp tục bế tắc về đỏi hỏi quyền sở hữu. Ngay cả đối với các hợp đồng mua bán sau đó cũng vẫn không dễ dàng xác định. Thử hỏi, một chung cư có 100 căn hộ, với 100 hợp đồng mua bán, trong đó 30 hợp đồng ghi nhận là sở hữu riêng, 70 hợp đồng thoả thuận là sở hữu chung, thì có hợp lý hay không? Và nếu xảy ra như thế, thì khi ấy tầng hầm là của sở hữu chung của dân cư hay sở hữu riêng của chủ đầu tư? Giải quyết vấn đề sở hữu này bằng tự do thoả thuận là không hợp lý, là vô trách nhiệm với người mua chung cư là bên yếu thế cần được bảo vệ, là đẩy người dân vào chỗ rối ren, nguy hiểm và bế tắc.

Nếu cứ phó mặc cho việc “tôn trọng” sự thoả thuận dân sự, thì các chủ đầu tư có thể thoả thuận với người mua căn hộ rằng, cầu thang cũng thuộc sở hữu của chủ đầu tư, người mua nhà muốn lên nhà thì phải bỏ tiền ra thuê lối đi (?!)

Đây là một vấn đề phải được giải quyết chung và về nguyên tắc phải thuộc sở hữu chung, mà từng người mua căn hộ không thể đòi hỏi riêng cho mình được. Chính vì vậy, Hợp đồng “mua căn hộ chung cư” được đưa vào thuộc 1 trong số 9 loại hàng hoá, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung theo quy định tại khoản 1, Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13-01-2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc Ban hành Danh mục hàng hoá, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung).

4. Kiến nghị?

Phải sửa đổi, huỷ bỏ ngay lập tức quy định không rõ ràng, không hợp lý tại khoản 2 và khoản 3, Điều 49 về “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu”, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Cần ban hành các văn bản quy định và giải thích thật rõ ràng, hợp lý khẳng định: Tầng hầm (để xe) phải thuộc sở hữu chung. Chỉ trong trường hợp có thoả thuận khác, thì mới thực hiện theo thoả thuận. Thậm chí đúng đắn nhất phải là không chấp nhận sự thoả thuận khác.

Pháp luật, trong trường hợp này, phải bảo vệ người mua nhà, là những người tiêu dùng, những chủ sở hữu thực sự của chung cư.

L.S Nguyễn Văn Tuấn

ĐC: Phan Văn Trường, Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội

Tel:  0985 928 544

Đúng rồi ạ. Đó là 1 bài viết mang tính chất nhận định sự kiện.

Tôi gửi thông tin chia sẻ tới toàn thể mọi người để tham khảo nhé,

Vâng, mình sẽ rút kinh nghiệm. Xin cám ơn các bạn đã góp ý kiến ah.

Chào luật sư Ngô Thị Hoàng Anh.

Nghị quyết Số 45/2005/NQ-QH11, ngày 14 tháng 6 năm 2005, VỀ VIỆC THI HÀNH BỘ LUẬT DÂN SỰ

2. Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:

a) Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự;

b) Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức khác với quy định của Bộ luật dân sự hoặc giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995 để giải quyết;

c) Thời hiệu hưởng quyền dân sự và thời hiệu miễn trừ nghĩa vụ dân sự được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự.

Như vậy nếu trong HĐ không có quy định rỏ là "Diện tích tầng hầm của Chung cư" sẽ là của ai khi gia dịch xong thì phải áp dụng theo khoản a, điều 2 của nghị quyết : thực hiện theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005.

Theo đó :

-Toàn bộ chung cư lúc ban đầu thuộc sở hửu của chủ đầu tư (của họ nên họ mới có quyền bán). 

- Khi bán không có thõa thuận bán  "Diện tích tầng hầm của Chung cư" nên họ vẫn là chủ.

-Luật dân sự mới cũng không quy định  "Diện tích tầng hầm của Chung cư"  là của chung.

-Bạn viết :  "Quy định về nơi đề xe tại NĐ 71 phải được hiều là: Kể từ ngày 08/08/2010, đối với nơi để xe hơi, các bên tham gia giao dịch có quyền tự thỏa thuận về sở hữu chung riêng. (Chủ đầu tư thể hiện ý chí trong giao dịch bằng cách quy định rõ trong hợp đồng đây là diện tích riêng của Chủ đầu tư, không bán; Người mua căn hộ thể hiện quyền tự do ký kết mua hay không ký mua một căn hộ trong một dự án như thế)."

+ Tháng 9/2010, các chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấ     tức là sau ngày 8/8/2010 mà luật sư. Giao dịch QSDĐ thì thời điểm chuyễn giao kể từ khi đăng ký.

+ Khi Chủ đầu tư không ghi trong HĐ là bán "Diện tích tầng hầm của Chung cư", hoặc "Diện tích tầng hầm của Chung cư" thuộc sở hửu chung thì phần diện tích đó không được chuyễn nhượng (vẫn của họ).

(Tôi thuộc về "phe mình", tức là thấy việc "Diện tích tầng hầm của Chung cư" phải là của chung. Chỉ nêu ý kiến trên khía cạnh pháp lý mà chủ đầu tư sẽ lợi dụng để trục lợi bất chính.

+ Mặc khác, trong thực tế thì có thể họ chỉ ký HĐ "góp vốn" chứ không phải là HĐ chuyễn nhượng (do luật chỉ cho phép chuyễn nhượng khi cơ bản đã hoàn thành phần móng). Đây chính là bất lợi rất lớn cho người mua căn hộ khi có tranh chấp.

Do đó dù bất hợp lý nhưng chủ đầu tư vẫn hưỡng lợi rất lớn do sự bất hợp lý của "hợp đồng góp vốn", tôi nghĩ cần phải có vụ kiện theo hướng có sự "nhầm lẫn" khi ký HĐ để TA xác định lại là  "Diện tích tầng hầm của Chung cư"  là của chung. Nếu không về lý  giấy trắng, mực đen thì không có gì chứng minh  "Diện tích tầng hầm của Chung cư"  là thuộc về người mua căn hộ.

Trân trọng.

bài viết tào lao quá, không hợp lý mà đăng lên thế này thì tự nhận mình ngu hay sao vậy bạn. Bạn toàn trích những thứ không hợp lý vào bài viết, không một chút suy nghĩ hay rõ ràng, chắc bạn nghĩ bạn là siêu nhân kích động hay sao. Thành thật khuyên bạn nên tìm hiểu thêm để có thể đưa ra những nhận định chính xác cho bài viết của mình.