|
Xin chào các Luật sư, tôi có vấn đề xin các Luật sư tư vấn giúp !
- Tôi có thửa đất do ông bà để lại diện tích là 1100 m2
- Các giấy tờ tôi có:
+ Biên lai đóng thuế 300 m2 đất ODT (từ năm 1995 đến 2010 có thiếu một số biên lai)
+ Sổ mục kê (sổ bông lúa ) được cấp cho cha tôi ngày 17/01/1991 thể hiện 300 m2 đất ODT và 800 m2 đất CLN
- Năm 1994 gia đình tôi với bà Năm tranh chấp được Chủ tịch tỉnh ban hành quyết định giải quyết. Nội dung Quyết định phần "Diễn biến" có nhắc đến thửa đất của tôi có 300 m2 đất ODT nhưng phần "Quyết định" lại không có nói đến.
- Năm 2015 tôi làm đơn xin đăng ký cấp giấy với diện tích 300 m2 đất ODT.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận cho biết rằng, đất của tôi chỉ được cấp 210 m2 vì theo Qđ 18/2014/qđ-ubnd của UBND thành phố Cần Thơ thì hạn mức giao đất là 150 m2, hộ khẩu tôi 6 người nên được thêm 60 m2 . Nói tôi không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2, 3 điều 100 luật đất đai 2013. Sổ mục kê của tôi cấp năm 1991 không thuộc trường hợp tại điều 18 nghị định 43/2014/nđ-cp. Căn cứ khoản 5 điều 103 Luật đất đai 2013 và các văn bản trên chỉ cấp cho tôi 210 m2 ODT.
Cho tôi hỏi Văn phòng đăng ký làm như thế là đúng hay sai. Tôi đóng thuế 300 m2 ODT từ lâu rồi. Trước đây do tranh chấp và một phần đất thì thu hồi làm dự án nên tôi không đăng ký cấp giấy được. Tôi có sổ mục kê, văn bản của CT tỉnh cũng có nói thửa đất tôi có 300 m2 ODT.
Xin các Luật sư tư vấn tôi phải làm thế nào để được cấp 300 m2 đất ODT, văn bản nào áp dụng được thưa các Luật sư !
Xin các Luật sư tư vấn giúp tôi tin tưởng vào sự giúp đỡ các Luật sư, xin cảm ơn !
Trả lời:
Theo quy định pháp luật hiện hành tại Thông tư 25/2014/TT – BTNMT về bản đồ địa chính thì Sổ mục kê đất đai được lập để liệt kê các thửa đất và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất theo kết quả đo vẽ lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.
Tuy nhiên, theo như bạn trình bày Sổ mục kê (sổ bông lúa ) được cấp cho cha bạn ngày 17/01/1991 thể hiện 300 m2 đất ODT. Do vậy, theo pháp luật hiện hành lúc đó, thì sổ mục kê ruộng đất được ban hành theo quyết định số 56-ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tổng Cục Quản lý ruộng đất, theo đó, Sổ Mục kê ruộng đất được lập theo mẫu số 6, trên cơ sở hệ thống phiếu thửa (lập theo hiện trạng sử dụng đất) mà chưa được xem xét về tính hợp pháp đối với việc sử dụng đất của người được ghi tên trong sổ (khái niệm sổ mục kê được hiểu trước Luật đất đai 2003). Như vậy, sổ mục kê này không thuộc một trong những giấy tờ hợp pháp theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.
Năm 1994, gia đình bạn với bà Năm tranh chấp được Chủ tịch tỉnh ban hành quyết định giải quyết. Nội dung Quyết định phần "Diễn biến" có nhắc đến thửa đất của tôi có 300 m2 đất ODT nhưng phần "Quyết định" lại không có nói đến và bà Năm từ đó đến giờ cũng không thể hieenjj sự không nhất trí với quyết định giải quyết cũng như không phát sinh tranh chấp với mảnh đất 300m2 đất ODT (đất ở đô thị). Điều này có nghĩa, gia đình bạn đã và đang sử dụng ổn định mảnh đất này từ năm 1994.
Khi đó căn cứ vào khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ – CP hưỡng dẫn thi hành luật đất đai
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
Mà theo quyết định số 18/2014/QĐ – UBND VỀ VIỆC QUY ĐỊNH HẠN MỨC GIAO ĐẤT Ở VÀ HẠN MỨC CÔNG NHẬN ĐẤT Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẦN THƠ thì
“1.Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở:
a) Đối với các phường: không quá 150m2/hộ gia đình, cá nhân;
b) Đối với thị trấn: không quá 200m2/hộ gia đình, cá nhân;
c) Đối với các xã: không quá 300m2/hộ gia đình, cá nhân.
2. Hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao:
Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 năm 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Đối với hộ gia đình có từ 04 nhân khẩu trở xuống thì hạn mức công nhận đất ở bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 1, Điều này;
b) Đối với hộ gia đình có từ 05 nhân khẩu trở lên, thì từ nhân khẩu thứ 05 mỗi nhân khẩu được cộng thêm 30m2 đất nhưng không vượt quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 1, Điều này;
c) Số nhân khẩu để xác định hạn mức công nhận đất ở theo nguyên tắc quy định tại Điểm a và Điểm b khoản này là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột đang ở trên cùng thửa đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Do vậy, gia đình bạn không thuộc trường hợp có các giấy tờ hợp pháp theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, nhưng văn phòng đăng ký đất đai lại áp dụng theo khoản 2 Điều 1 Quyết định 18/2014 để xác định diện tích đất ở cho gia đình bạn khi cấp sổ đỏ. Việc áp dụng pháp luật của văn phòng đăng ký là không hợp pháp.
Do bạn trình bày không rõ về thực trạng đang sử dụng mảnh đất 300m2 nên rất có khả năng diện tích công nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn chỉ là 150m2, nhưng cũng có khả năng là 300 m2 đất nếu gia đình bạn rơi vào trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó (theo Nghị định 43/2014 nêu trên)
Hiện tại, gia đình bạn đang không đồng ý với quyết định của Văn phòng đăng ký đất đai quận nên gia đình bạn có thể làm đơn khiếu nại quyết định đó , nếu họ không giải quyết hoặc giải quyết không thỏa đáng thì gia đình bạn có thể khởi kiện theo thủ tục tố tụng hành chính.
|
