Tư Vấn bán đất

Kính Chào Luật sư!

Cho tôi hỏi vấn đề này: Tôi có bán cho bà A một lô đất nông nghiệp nhỏ ờ Hóc Môn vào tháng 8/2008, bà đặt cọc trước một nửa, nửa còn lại khi nào xong thủ tục bà A sẽ trả hết. Hợp đồng mua bán lúc đó chưa ra công chứng . Tôi giao sổ đỏ cho bà A đi làm thủ tục ( có ký nhận giao sổ đỏ). Không may, bà làm nhờ ai làm nên chậm, bị quyết định 19 chận lại. Nay gần bốn năm, bà A viện cớ nhờ người khác làm nhưng chưa xong, sổ đỏ của tôi bà không trả và cũng không chịu thanh toán hết số tiền còn lại. Vậy cho tôi hỏi nếu tôi kiện huỷ việc bán này, tôi có phải đền tiền cọc không? Xin  Luật Sư tư vấn giúp! Xin cám ơn!

Chào Luật sư! 
Trong hợp đồng có đề cập "nếu người mua huỷ không mua sẽ mất tiền cọc, bên bán không bán sẽ đền gấp đôi" Nhưng ở đây do vướng quyết định 19 bên mua không làm thủ tục chuyển nhượng được; và do khi giao sổ đỏ bên mua làm chậm nên bị vướng quyết định 19 ( giao sổ đỏ từ tháng 8/2008 nhưng quyết định 19 có hiệu lực từ tháng 2/2009 tức là mất mấy tháng.Hợp đồng này chưa qua công chứng.
Như vậy tôi có thể căn cứ vào lổi này để huỷ việc bán mà không đền tiền cọc được không? 
Xin cám ơn Luật sư

Chào Luật Sư!

Vậy nếu thương lượng không thành, nếu tôi kiện ra toà buộc bà mua đất trả sổ ( nói cách khác huỷ hợp đồng) bắt buộc tôi phải đền tiền cọc phải không? Tôi cũng xin nêu thêm chi tiết này:

Trước việc mua bán này xãy ra, tôi có phần đất liền kề với lô đất này bán cho một người bằng giấy tay, người này không làm thủ tục chuyển quyền mà bán tiếp cho người khác, người khác lại bán tiếp cho bà này. Vì vậy, bà này không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng được nên mới nhờ tôi đứng ra ký hợp đồng trực tiếp với bà và cung cấp giấy đỏ cho bà làm thủ tục. Thấy tình hình phức tạp nên tôi cũng muốn giúp họ cho xong và nhân tiện còn thừa một miếng liền kề tôi cũng bán cho bà này luôn. Rắc rối xãy ra từ đây và nhất là quyết định 19 của UBND TPHCM có hiệu lực.

Lô đất trên giấy chứng nhận khoảng 1.200m2, tôi chì chuyển nhượng chính thức cho bà có 27m2 và giúp hoàn tất phần kia khoảng 100m2, bây giớ giấy chứng nhận bà ấy giữ, tôi muốn chuyển đổi mục đích mot dien tich du de lam nha o nhung gap kho khan do viec nay.

Mong Các Luật sư Tư vấn giúp. 
Xin chan thanh cam on!