Hiện nay luật đất đai có bao nhiêu phương pháp định giá đất? Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện như thế nào, trường hợp nào được áp dụng?
Các phương pháp định giá đất hiện hành
Tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về 04 phương pháp định giá đất như sau:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Theo quy định mới này thì kể từ ngày 05/02/2024, chỉ có 04 phương pháp định giá đất. So với trước đây thì hiện tại đã không còn phương pháp chiết trừ.
Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Tại Điều 4 và Điều 5 Nghị định 12/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 2, Khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
Cách tính:
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
Các trường hợp áp dụng:
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau:
(1) Các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 114 và Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
(2) Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
(3) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
(4) Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau:
Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.
Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
(5) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Tại Khoản 9 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP bổ sung Điều 5e vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Theo đó, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau:
- Đối với trường hợp quy định tại (1), (2), (3), (4) nêu trên:
Cơ quan tài chính chủ trì, xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp. Trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Việc xây dựng, điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.
- Đối với trường hợp quy định tại (5) nêu trên:
Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì tham mưu trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án hoặc khu vực để áp dụng.
Trình tự, nội dung xác định hệ số điều chỉnh giá đất quy định như sau:
+ Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.
+ Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP này cho từng vị trí đất.
Trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 5c Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP.
+ Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất:
Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được ở trên và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất.
Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
+ Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng vị trí đất bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất đó.
Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất được xác định như sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo đó, tùy vào trường hợp mà cơ quan tài chính hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ chủ trì xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định.
