Nhà chung cư tại Việt Nam đang phát triển rất nhanh do nhu cầu nhà ở cao. Vậy nếu tranh chấp nhà chung cư có xảy ra, chúng ta có được yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết không?
1. Pháp luật quy định về nhà chung cư như thế nào?
Căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì có thể hiểu nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Căn cứ Điều 6 Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, thì nhà chung cư được phân thành 03 hạng:
- Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
- Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.
- Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định trên.
2. Trách nhiệm giải quyết tranh chấp nhà chung cư được quy định như thế nào?
Căn cứ Điều 43 Thông tư 02/2016/TT-BXD sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD quy định về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp nhà chung cư như sau:
- Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
- Trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao con dấu thì Ban quản trị được thành lập mới có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền về cấp, đăng ký con dấu thực hiện việc thu hồi, bàn giao hoặc hủy con dấu để đăng ký, cấp con dấu mới theo quy định về cấp, đăng ký và quản lý con dấu cho Ban quản trị mới thành lập.
- Trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, tài khoản quản lý hoạt động của Ban quản trị thì Ban quản trị được thành lập mới có quyền yêu cầu tổ chức đang quản lý các tài khoản này phong tỏa tài khoản, chấm dứt thực hiện các giao dịch có liên quan đến Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế và thực hiện lập, bàn giao tài khoản này cho Ban quản trị được thành lập mới theo quy định của Quy chế này và pháp Luật có liên quan.”
- Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.
- Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Như vậy, dựa theo quy định trên, ngoài các chủ quản lý của chung cư thì còn có sự can thiệp của các cơ quan chính quyền địa phương. Bởi lẽ, sự phát triển của khu chung cư có tác động mạnh mẽ đến sự phát triển chung của xã hội. Do đó, các cơ quan có thẩm quyền và các ban quản trị chung cư cần làm tốt trách nhiệm của mình, đảm bảo quyền lợi của những người dân ở chung cư.
3. Tranh chấp nhà chung cư có được yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết không?
Căn cứ Điều 49 Thông tư 02/2016/TT-BXD sửa đổi bổ sung bởi khoản 23 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD quy định về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã như sau:
- Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành quy định của quy chế này và pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
- Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư trên địa bàn, theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, giải quyết.”
- Phối hợp, tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện cung cấp các dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn.
Xét theo quy định trên, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp nhà chung cư.
