1. Theo thông tin bạn cung cấp, Năm 2009 dự án được phê duyệt nhưng đến nay mơi nạp tiền sử dụng đất.
Vì ở đây bạn không nêu cụ thể đất được chuyển mục đích sử dụng được phê duyệt là loại đất gì nên chia thành 2 trường hợp như sau:
Căn cứ Khoản 3,4 Điều 2 Nghị định 123/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
3. “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất tính thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ) thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.”
Thứ 1: Nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp( không phải đất ở) sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Thứ 2: Nếu chuyển mục đích sự dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ( không phải là đất ở) đất có nguồn gốc được nhà nước giao đất có thu tiền trước 1/7/2014 sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì nộp tiền sử dụng bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất - tiền sử dụng đất tính theo giá đất thu tiền 1 lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thòi hạn 70 năm tại thời điểm cơ quan cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Về phương pháp xác định giá (xác định giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thặng dư) thì chúng ta có được chọn phương pháp xác định không?
Có hai cách thẩm định giá nhà đất để bạn xác định giá trị căn nhà của mình: một là bạn có thể tìm hiểu rồi tự định giá cho ngôi nhà bằng phương pháp so sánh trực tiếp; hai là tìm đến các trung tâm môi giới bất động sản, công ty thẩm định giá nhà đất… để được tư vấn giá bán hợp lý.Chính vì thế muốn lựa chọn phương pháp xác định nào phù hợp với mình thì bạn nên tìm hiểu kỹ về ưu điểm và nhược điểm tất cả các phương pháp xác định giá để đem lại cho mình lợi ích cao nhất.
Các quy định về nộp tiền sử dụng đất được quy định trong nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 (được sửa đổi, bổ sung tại nghị định số: 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017). Trong đó, tại điều 5 nghị định 45/2014 có quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất và được bổ sung tại điểm 3 điều 2 nghị định 123/2017. Do bạn chưa thể hiện rõ loại đất của bạn là loại gì, chủ thể chuyển quyền là tổ chức, doanh nghiệp hay hộ cá nhân nên chúng tôi chưa thể trả lời cụ thể trường hợp của bạn rơi vào điểm khoản nào trong các điều này để thực hiện điều kiện một cách xác nhất.
Về cách tính tiền khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được xác định tại điều 4: Xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế và điều 5: Xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thông tư số: 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014. Trong đó, giá thường được xác định theo phần chênh lệch giữa giá trị loại đất cũ và giá trị loại đất đã được chuyển đổi tại thời điểm chuyển đổi.
Về các quy định về việc trả chậm được quy định tại điều 12 thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 và điều 16 ghi nợ quyền sử dụng đất trong nghị định 45/2014 trong trường hợp bạn đã làm đơn ghi nợ. Trường hợp bạn chưa làm đơn ghi nợ, bạn sẽ bị phạt do chậm trả tiền sử dụng đất vẫn được trích dẫn theo khoản 5 điều 17 và điều 18 nghị định 45/2014, tuy nhiên, các quy định về hướng dẫn trích dẫn như thế nào thì bạn phải dựa vào các công văn của tỏng cục thuế theo từng vùng (VD: công văn số: 4725/TCT-CS ngày 10 tháng 11 năm 2015 của cục thuế tỉnh khánh hòa) nhưng do bạn không thông báo cụ thể địa điểm của bạn ở đâu nên tôi chỉ có thể lưu ý cho bạn như vậy chứ chưa thể trích dẫn chính xác các văn bản cần thiết cho bạn được. Cập nhật bởi toanvv ngày 15/12/2017 10:07:08 CH
Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377
Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.
