Thắc mắc về đất do cha để lại không có thừa kế

Ông nội tôi có chia mảnh vườn cho chú, bác và cha tôi. Khi mẹ tôi mất có 02 đứa con trai, tôi là con trai trưởng tên Dương và một người em trai tên Hải, đến năm 1960 cha tôi có lấy một vợ kế và sinh ra một đứa con gái tên Cúc, đến năm 1964 cha tôi tham gia cách mạng hy sinh. thì mẹ kế có lấy chồng riêng và sinh một người con gái tên là Nhung. Vì lúc đó gia đình khó khăn và điều kiện chiến tranh nên tôi đi tham gia cách mạng, em trai tôi được gửi nuôi ở nhà dì ruột tôi. thời gian đó mẹ kế tôi ở trên mảnh vườn và ngôi nhà do cha tôi xây cất nên. Sau khi giải phóng trở về tôi lấy vợ và có gia đình ở dưới phố nhưng hàng tuần tôi vẫn về quê chăm sóc và phụng dưỡng cho mẹ kế nhưng đến năm 1993 mẹ kế tôi mất và có làm sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đứng tên của bà, nhưng đến bây giờ sổ đỏ lại được chuyển cho người con gái riêng của bà giữ tên là Nhung và đã theo chồng. Vì gia đình tôi muốn lấy lại mảnh vườn để xây dựng nhà thờ và phân chia lại đất cho em trai tôi và em gái cùng cha khác mẹ  nhưng chính quyền UBND xã bảo rằng tôi và em tôi không có hộ khẩu ở đó nên không được giải quyết và thu hồi sổ đỏ của người con gái riêng của mẹ kế tôi trước đó liệu có đúng và có được giải quyết không? và thủ tục pháp lý phải như thế nào?  tôi xin cảm ơn