Tập hợp những câu hỏi liên quan đến Đất đai, nhà cửa

Theo anh Nguyễn Hoàng Sơn: Ngày 15/5/2004, ông Nguyễn Văn Trữ khởi kiện cha anh là ông Nguyễn Văn Tám, đòi lại 1.255 m2 đất tại ấp 18, xã Vĩnh Bình, huyện Hòa Bình, tỉnh Bạc Liêu. Năm 2007, ông Trữ mất nên vợ con ông thừa kế quyền và nghĩa vụ. Đến năm 2013, ông Tám qua đời, mẹ con anh Sơn thừa kế quyền và nghĩa vụ của ông Tám. Nguyên vào năm 1960, do hoàn cảnh chiến tranh, ông Trữ dỡ nhà tại ấp 18 đưa cả gia đình về ấp 17, xã Vĩnh Bình; đến năm 1962, chuyển nhượng lại cho gia đình tôi diện tích đất ở ấp 18 với giá 20 giạ lúa, vì chiến tranh nên chỉ thỏa thuận bằng miệng. Quá trình sử dụng, gia đình anh làm tròn nghĩa vụ với nhà nước. Năm 1993, địa phương có chủ trương kê khai đăng ký đất đai, gia đình anh đã thực hiện. Năm 1998, xã Vĩnh Bình lập thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đại trà cho người sử dụng đất toàn xã, lúc này cha anh Sơn sức yếu nên ủy quyền cho con trai đứng tên kê khai đăng ký quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất của gia đình, trong đó có phần đất của ông Trữ chuyển nhượng và giữa gia đình anh Sơn và ông Trữ không có tranh chấp. Tuy nhiên, đến năm 2004, ông Trữ khởi kiện yêu cầu gia đình anh Sơn “trả lại đất” với lý do đất này ngày xưa của cụ Nguyễn Thị Trầm (mẹ ông Trữ) cho cha tôi “mượn”. Sau 10 năm kể từ khi tranh chấp, ngày 22/07/2014, TAND tỉnh Bạc Liêu xử phúc thẩm, tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trữ đòi ông Tám trả quyền sử dụng đất, trong khi Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hòa Bình ban hành văn bản xác nhận việc cấp Giấy CNQSD đất  cho gia đình anh Sơn là đúng quy định của pháp luật; việc sử dụng đất của gia đình là ổn định lâu dài, liên tục hơn 40 năm không có tranh chấp.

Anh Nguyễn Hoàng Sơn đã gửi đơn đề nghị TAND tối cao xem xét lại vụ kiện dân sự này theo thủ tục giám đốc thẩm và đề nghị chuyên gia tư vấn.

Ý kiến luật gia:

Gia đình anh Sơn sử dụng đất liên tục, ổn định, không có tranh chấp 40 năm (từ 1960); năm 1998, được cấp Giấy CNQSD đất theo quy định của Luật đất đai 1993. Thời điểm hai bên tiến hành giao dịch chuyển quyền sử dụng đất  năm 1962 và “chỉ thỏa thuận bằng miệng” nên không có cơ sở kết luận diện tích đất bên nhận chuyển quyền sử dụng là “đất mua” hay “đất mượn”. Tuy nhiên, pháp luật đã tính đến tình huống này. Đất đang được sử dụng qua việc một bên nhận chuyển quyền từ bên kia không đáp ứng các chuẩn mực pháp lý được gọi là đất “đã giao cho người khác sử dụng”. Đối với đất “đã giao cho người khác sử dụng” mà người chủ cũ nay kiện đòi quyền sử dụng, tại Nghị quyết số 02/2004/QĐ-HĐTP ngày 10-8-2004, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn như  sau: “Chủ cũ hoặc người thừa kế của người đó không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất nếu đất đó đã được giao cho người khác sử dụng và họ đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, trừ trường hợp có căn cứ chứng minh người đang sử dụng đất đó có hành vi gian dối, lừa đảo... để được giao quyền sử dụng đất”.

Như vậy, chỉ trong trường hợp “có căn cứ chứng minh người đang sử dụng đất đó có hành vi gian dối, lừa đảo... để được giao quyền sử dụng đất”, thì người chủ cũ hoặc những người thừa kế của người chủ cũ mới có cơ sở kiện đòi quyền sử dụng. Nếu bên khởi kiện không đưa ra được căn cứ chứng minh người đang sử dụng đất “có hành vi gian dối, lừa đảo” để được giao quyền sử dụng, mà TAND tỉnh Bạc Liêu vẫn chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trữ đòi ông Tám trả quyền sử dụng đất, thì đây là việc làm trái với hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao./.

(Bài viết Đăng Pháp luật VN, ngày 12/9/2014)

(Nhà báo, Luật gia Nguyễn Chấn - Chuyên viên cao cấp, Hãng Văn phòng Luật sư NewVision)

Chào Quý gia đình & Quý độc giả !

Văn phòng Luật NewVision trả lời câu hỏi của độc giả, như sau:

Thứ nhất: Nhà bạn có đang trong tình trạng khó khăn cần phải có tiền gấp để dùng hay không?

Nếu không phải thì trong trường hợp này bạn nên đợi chú họ làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó rồi tiến hành đổi cũng chưa muộn, nếu người chú họ thiện chí muốn đổi thì chắc cũng đồng ý với ý kiến như vậy. Đây là đề phòng bị lừa đảo vì nếu đất hợp pháp sao không làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Còn trong trường hợp bạn cần tiền và muốn đổi thì tốt nhất bạn nên đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hỏi xem đất để xác minh một số thông tin như là: đó có đúng là đất giãn dân không ? Hợp đồng mua bán giữa chú họ và hộ gia đình có đất giãn dân có đúng quy định của pháp luật hay không? Trình bày cụ thể và hỏi xem có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ không? Nếu hỏi ở UBND xã, phường, thị trấn không rõ thì bạn có thể lên Cơ quan Phòng TNMT của quận, huyện, thị xã để hỏi.

Nếu câu trả lời là được thì bạn và chú họ có thể ra Văn phòng công chứng để làm thủ tục. Còn không được thì thôi.

Thứ hai: Về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất giãn dân thì:

Đối với đất giãn dân thì sau khi được cấp có thẩm quyền quyết định cấp đất (giao đất) cho các hộ gia đình (trường hợp giãn dân); các hộ gia đình phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định bao gồm: (tiền sử dụng đất, tiền hạ tầng cơ sở (nếu có); sau đó sẽ được cấp có thẩm quyền (UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã (được uỷ quyền)) trao quyết định cấp đất giãn dân, làm thủ tục cắm mốc ranh giới khu đất và bàn giao đất.

Sau khi được giao đất và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính các hộ gia đình được cấp đất (giao đất) đến UBND cấp xã để được hướng dẫn lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

1. Đơn xin cấp giấy chứng nhận;

2. Quyết định giao đất dãn dân;

3. Hồ sơ cắm mốc và biên bản bàn giao mốc giới;

4. Các biên lai về việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về khu đất được giao;

5. Hộ khẩu của gia đình.

Bên cạnh đó, tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 cũng có quy định cụ thể về việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội - ĐT: 0985 928 544)