Hiện nay, với giá đất ngày một cao mọi người có xu hướng mua nhà đất thế chấp ngân hàng với những điểm lợi như mức giá rẻ, có địa điểm tốt, nguồn gốc đất được ngân hàng kiểm tra. Tuy vậy, vẫn tồn tại một số rủi ro.
.jpg)
Hình ảnh minh họa: Rủi ro khi mua nhà đất thế chấp ngân hàng
Nhà đất được xem là tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Nên theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp có quyền bán nhà đất nếu có sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp).
Như vậy, nếu muốn bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng thì trong hợp đồng phải có chữ ký của ngân hàng, được xem là bên thứ ba có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến tài sản.
1. Quy trình chuyển nhượng trương hợp nhà đất thế chấp ngân hàng.
Bước 1: Các bên mua bán nhà đất thế chấp ở ngân hàng phải đến ngân hàng xin sự đồng ý của ngân hàng theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015. Tiến hành ký cam kết 3 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng.
Bước 2: Chủ đất tiến hành làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP.
Bước 3: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đóng thuế cho nhà nước.
2. Những rủi ro mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng.
Nhưng theo cách trên thì rất mất thời gian của bên mua và bên bán vì quá trình xin được sự đồng ý của ngân hàng sẽ rất là tốn thời gian và hầu như là bên phía ngân hàng sẽ không đồng ý vì mang lại nhiều rủi ro cho ngân hàng. Cách mà mọi người thường hay sử dụng nhất là bên mua sẽ gửi tiền cho bên bán để bên bán thực hiện các thủ tục trả nợ cho ngân hàng để lấy lại các giấy tờ nhà đất đang thế chấp. Rồi sẽ làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Đây là cách nhanh, và tiện lợi nhất nhưng lại mang lại nhiều rủi ro:
+ Trong quá trình hai bên ký hợp đồng mua bán nhà nhưng chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc chưa thanh toán hết nợ cho ngân hàng thì hợp đồng này được xem là vô hiệu vì nó trái với quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của bên thứ 3 là ngân hàng.
+ Còn trong quá trình chuyển tiền để bên bán hoàn tất thủ tục nhận lại giấy tờ của ngân hàng mà hai bên không ký kết bất kỳ giấy tờ gì, hoặc bên mua không giữ lại các biên lai, giấy tờ chứng minh bên bán đã nhận tiền thì khả năng mất tiền rất cao, khi bên bán bất ngờ đổi ý.
+ Trong một số trường hợp người bán cấu kết với nhân viên ngân hàng để lừa người mua, khi người mua chuyển tiền cọc hay tiền mua bán đất liền lật lọng.
