Hỏi về tiền đặt cọc phòng trọ

        Chào bạn,

        Theo quy định của pháp luật hiện hành, có hai loại thỏa thuận đặt cọc sau:

-         Thứ nhất, thỏa thuận đặt cọc đảm bảo giao kết hợp đồng;

-         Thứ hai, thỏa thuận đặt cọc đảm bảo thực hiện hợp đồng.

       Theo như nội dung bạn trình bày thì thỏa thuận đặt cọc của bạn với người cho thuê nhà là loại thỏa thuận đặt cọc nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng mà cụ thể theo tôi hiểu là đảm bảo việc bạn phải báo trước khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thời gian thuê phải từ 06 tháng trở lên (tôi hiểu theo tinh thần thỏa thuận trong hợp đồng mà bạn nêu). Như vậy, nếu nội dung hợp đồng mà bạn ký với người cho thuê nhà có nội dung như tôi hiểu thì việc chủ nhà không trả lại tiền cọc cho bạn khi bạn chuyển đi sau khi thuê nhà được 02 tháng là đúng. Bởi lẽ, pháp luật dân sự rất tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, trong trường hợp thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì sẽ được pháp luật công nhận. Trong trường hợp này, khi ký hợp đồng thuê nhà cũng có nghĩa bạn đã đồng ý với nội dung về điều kiện được nhận lại tiền đặt cọc như trên và thảo thuận trên được pháp luật công nhận, người cho thuê nhà chỉ có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho bạn như thoả  thuận trong hợp đồng nói trên.

      Trong trường hợp các bạn có chứng cứ cho rằng mình ký hợp đồng thuê nhà, thỏa thuận đặt cọc là do bị lừa dối, nhầm lẫn…thì  bạn có thể yêu cầu tòa án có tuyên thỏa thuận trên trên vô hiệu.

      Bạn có thể tham khảo Điều 358, Điều 131, 132 Bộ luật Dân sự 2005, Nghị quyết số: 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.

       Trân trọng.

Theo như bạn trình bày, thì giữa bạn và chủ nhà trọ đã thỏa thuận với nhau về việc thuê nhà trọ. Theo thỏa thuận thì bạn đã đặt cọc trước 10 triệu đồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì nếu như hai bên không có thỏa thuận nào khác, thì khi bên đặt cọc (bạn) từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc (chủ nhà trọ). Bên cạnh đó, trong việc thuê nhà mà hai bên đã giao kết với sẽ đã quy định rõ nếu bên B (bạn) đơn phương chấm dứt đặt cọc thì sẽ không thể được nhận lại tiền đặt cọc. Do vậy, trường hợp này, khi bạn chưa thực hiện hợp đồng thuê nhà thì chủ nhà trọ sẽ không phải trả lại tiền đặt cọc cho bạn.

Tuy nhiên, vì lý do cá nhân sau đó 1 ngày bạn có đổi ý là ko đến ở nữa, chủ nhà đã không trả tiền cọc cho bạn, chưa làm hợp đồng và khách phòng trọ đó chưa chuyển đi, do vậy không thể tiếp tục hợp đồng thuê nhà và trường hợp của bạn được xem là trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà do nhà vẫn còn thời hạn cho thuê. Theo đó, nếu hai bên đã thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thì phía bên nhận đặt cọc (bên cho thuê nhà) sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc là bạn. Để đòi lại tài sản là tiền đặt cọc, trước tiên bạn cần thương lượng với chủ nhà về nghĩa vụ bên cho thuê nhà phải trả lại tiền đặt cọc. Trong trường hợp bên cho thuê không đồng ý, bạn có thể gửi đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản (tức là nơi có nhà cho thuê) để được giải quyết.

Chào bạn,

Trường hợp nếu bạn đã thực hiện đúng theo hợp đồng với chủ trọ thì chủ trọ buộc phải trả lại tiền cọc cho bạn.

Bởi vậy bạn nên trao đổi lại với chủ trọ, nếu chủ trọ không chịu trả tiền cọc thì bạn có thể kiện chủ trọ ra Tòa án nhờ họ giải quyết.

Chào em.

Khoản tiền 2,5tr mà em gọi là cọc đó thực chất là tiền thế chân nhằm để đảm bảo nghĩa vụ của bên thuê trong suốt thời gian thuê trọ. Nếu khi kết thúc thời gian thuê trọ mà em còn nợ tiền thuê, hoặc có gây ra những tổn thất gì cho phòng trọ thì người chủ trọ sẽ dùng sô tiền này để xử lý nếu còn dư thì sẽ trả lại cho em.

Giờ mới đến tháng thuê thứ 2 mà em đã lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán và muốn dùng số tiền 2,5tr đó để thanh toán tiền thuê tháng thứ 2 thì dĩ nhiên em phải trao đổi với chủ nhà trọ và được sự đồng ý của họ thì mới được em nhé.

Thân mến 

Chào em.

Các vấn dề phát sinh trong quá trình thuê trọ như em trình bày thuộc trách nhiệm của người chủ cho thuê, họ phải có trách nhiệm giải quyết những phát sinh đó để đảm bảo an toàn và quyên lợi của người thuê phòng trọ chứ không thể chỉ biết nhận tiền thuê mà trách nhiệm thì không thấy đây là không được. 

Do vậy, nếu chủ nhà trọ không chịu giải quyết những phát sinh này thì đây là lý do mà em không thể tiếp tục thuê trọ ở đây nữa nên em có quyền đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn và chủ trọ phải trả lại tiền cọc cho em vì việc chấm dứt trước thời hạn này em không có lỗi.

Thân mến

Chào em.

Trước hết thì nếu em là người đi thuê phòng trọ phải trực tiếp liên hệ làm việc với chủ phòng trọ để cùng nhau bàn bạc, trao đổi trực tiếp ngay từ đầu và thống hất các vấn đề, đồng ý thuê phòng thì mới đặt cọc giữ chỗ chứ không làm việc qua trung gian. Vì khi em làm việc trực tiếp với chủ nhà thì sẽ trao đổi hết ý, biết được ý kiến của chủ nhà và trực tiếp thương lượng với chủ nhà mói có giá trị chứ em trao đổi với người trung gian thì "tam sao thất bổn" vì người trung gian không có quyền quyết định. Còn nếu người trung gian này đã được ủy quyền của người chủ nhà thì đề nghị người đó vui lòng xuất trình giấy ủy quyền thì mới có thể trực tiếp nòi chuyện, thương lượng có hiệu quả được. 

Trong trường hợp của em thì em trao đổi với một cô nhưng cô đó không phải là chủ nhà, vậy thì cô đó là gì? có được chủ nhà ủy quyền để trực tiếp thương lượng và qyết định những vấn đê về cho thuê nhà hay không nên mới cho chuyện bạn đầu thì nói thnah toán tiền trước 1 tháng, sau đó thì đổi ý yêu càu thanh toán tước 02 tháng tiền thuê.. Điện nước ban đầu thì nói thanh toán theo giá nhà nước, sau đó thì thanh toán theo hình thức khoán...

Cho nên, em cần phải xin gặp chủ nhà hoặc người được chủ nhà ủy quyền cho thuê nhà để trực tiếp nói chuyện, thương lượng. Nếu không được thì yêu cầu trả lại cọc vì người đã làm việc với em không có thẩm quyền quyết định, không phải là chủ nhà hoăc người được ủy quyền, các nội dung trao đổi bất nhất nên không hể tiếp tục thuê mướn.

Thân mến

Tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Căn cứ quy định trên thì hai bên đã có thỏa thuận về việc đặt cọc để thuê nhà, trong trường hợp này bạn từ chối không tiếp tục thuê nhà là bạn vi phạm về thỏa thuận đặt cọc, theo đó nếu bạn vi phạm về vấn đề cọc thì hai bên có thể giải quyết theo thỏa thuận, trường hợp các bên không thỏa thuận được về việc giải quyết trong trường hợp một bên vi phạm thì căn cứ theo quy định pháp luật để giải quyết. Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Theo đó, bạn sẽ không có căn cứ để đòi lại khoản tiền đã đặt cọc.

Chào bạn,

Bạn có thể chụp toàn bộ hợp đồng gửi lên đây để luật sư biết rõ nhằm tư vấn chính xác.

Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trả tiền thuê như sau:

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác, thì phải sau 3 tháng bên thuê không trả tiền thuê nhà đúng hạn, bạn mới có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và lấy lại nhà.

Trường bên thuê không chịu rời khỏi nhà thì bạn có thể nhờ tới chính quyền địa phương để kịp thời tiếp nhận và xử lý

Nếu hai bên đã thỏa thuận thuê/cho thuê nhà với thời hạn trên 1 tháng và bạn phải đóng tiền cọc (tài sản dùng để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự trong

một thời hạn). Khi bạn ở chưa đủ thời hạn thuê theo thỏa thuận/hợp đồng thì khi bạn đi bạn sẽ bị mất tiền cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp  tiền nhà đã trả trước vào 10/4 nhưng đến 18/5 chủ nhà có đến và bảo thu tiền nhà tháng 5 thì bản chất của việc thuê trọ lúc này là bạn chỉ thuê phòng với thuê tháng nào trả tiền tháng đó. Khi hết tháng, tức là hết thời hạn thuê, mà hai bên không thỏa thuận về việc gia hạn, thì thỏa thuận chấm dứt, bạn có quyền dời đi và bên cho thuê trả tiền đặt cọc. Nếu thỏa thuận là một tháng (từng tháng một), và không có quy định trả tiền thuê theo ngày thực ở, thì khi bạn dời đi giữa chừng, bạn sẽ phải chịu mất toàn bộ số tiền phải trả.

Hầu hết các chủ nhà đều mong đợi bạn trả trước tiền thuê nhà cho tháng bạn dự định ở đó vì nó giúp bảo vệ họ khỏi trách nhiệm pháp lý trong trường hợp bạn chuyển ra khỏi nhà và chọn không trả tiền. Việc nhận trước khoản thanh toán này cũng giúp chủ nhà quản lý các chi phí có thể liên quan đến tài sản, bao gồm cả công việc sửa chữa hoặc bảo trì nếu cần.

Đặt ra một lịch trình và thời hạn cụ thể cũng đảm bảo người thuê và chủ nhà biết chính xác thời gian thuê dự kiến.

Hầu hết các hợp đồng thuê nhà ở bắt đầu vào ngày đầu tiên của bất kỳ tháng nào. Đây là lý do tại sao tất cả các khoản thanh toán tiền thuê nhà trong tháng đều phải đến hạn thanh toán vào ngày đầu tiên. Một số chủ nhà thậm chí có thể đưa ra thời gian gia hạn trả tiền thuê nhà chậm vài ngày mà không bị phạt.

Nếu bạn là người thuê nhà, bạn nên hiểu lý do tại sao việc thanh toán thường được dự kiến ​​trước hàng tháng để bạn có thể lập ngân sách và kế hoạch tốt hơn.

Nếu hai bên đã thỏa thuận thuê/cho thuê nhà với thời hạn trên 1 tháng và bạn phải đóng tiền cọc (tài sản dùng để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự trong

một thời hạn). Khi bạn ở chưa đủ thời hạn thuê theo thỏa thuận/hợp đồng thì khi bạn đi bạn sẽ bị mất tiền cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp  tiền nhà đã trả trước vào 10/4 nhưng đến 18/5 chủ nhà có đến và bảo thu tiền nhà tháng 5 thì bản chất của việc thuê trọ lúc này là bạn chỉ thuê phòng với thuê tháng nào trả tiền tháng đó. Khi hết tháng, tức là hết thời hạn thuê, mà hai bên không thỏa thuận về việc gia hạn, thì thỏa thuận chấm dứt, bạn có quyền dời đi và bên cho thuê trả tiền đặt cọc. Nếu thỏa thuận là một tháng (từng tháng một), và không có quy định trả tiền thuê theo ngày thực ở, thì khi bạn dời đi giữa chừng, bạn sẽ phải chịu mất toàn bộ số tiền phải trả.

Hầu hết các chủ nhà đều mong đợi bạn trả trước tiền thuê nhà cho tháng bạn dự định ở đó vì nó giúp bảo vệ họ khỏi trách nhiệm pháp lý trong trường hợp bạn chuyển ra khỏi nhà và chọn không trả tiền. Việc nhận trước khoản thanh toán này cũng giúp chủ nhà quản lý các chi phí có thể liên quan đến tài sản, bao gồm cả công việc sửa chữa hoặc bảo trì nếu cần.

Đặt ra một lịch trình và thời hạn cụ thể cũng đảm bảo người thuê và chủ nhà biết chính xác thời gian thuê dự kiến.

Hầu hết các hợp đồng thuê nhà ở bắt đầu vào ngày đầu tiên của bất kỳ tháng nào. Đây là lý do tại sao tất cả các khoản thanh toán tiền thuê nhà trong tháng đều phải đến hạn thanh toán vào ngày đầu tiên. Một số chủ nhà thậm chí có thể đưa ra thời gian gia hạn trả tiền thuê nhà chậm vài ngày mà không bị phạt.

Nếu bạn là người thuê nhà, bạn nên hiểu lý do tại sao việc thanh toán thường được dự kiến ​​trước hàng tháng để bạn có thể lập ngân sách và kế hoạch tốt hơn.