Tình huống: Gia đình tôi khai hoang đất ruộng trước 1990 không có giấy tờ nay chính quyền báo với bố mẹ tôi là đất ruộng không được làm giấy tờ cho thuê hay chú sở hữu. Đất này gia đình đang sử dụng không tranh chấp vậy có nhờ hàng xóm khu vực làm chứng xin cấp chủ sở hữu được không?
Bài viết này cung cấp một số quy định về tình huống trên.
Quy định về quyền sử dụng đất ruộng theo Luật đất đai hiện hành
Về vấn đề cơ quan nhà nước chỗ anh/chị báo với bố mẹ anh/chị là đất ruộng không được làm giấy tờ cho thuê hay chủ sở hữu, "làm giấy tờ chủ sở hữu" ý anh/chị là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sao?
Nếu đúng thì tác giả không thấy có quy định hạn chế việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất trồng lúa.
Còn về cho thuê đất trồng lúa, căn cứ khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013 có quy định:
Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
...
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
==>> Chỉ có hạn chế Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, nếu cho cá nhân, hộ gia đình khác thuê đất trồng lúa để thực hiện đúng mục đích sử dụng đất là trồng lúa thì không vi phạm gì. Tuy nhiên, anh/chị chưa có giấy chứng nhận mà xác lập hợp đồng cho thuê đất sẽ không được pháp luật công nhận, anh/chị chưa có giấy chứng nhận nên cơ quan nhà nước tại địa phương không làm thủ tục để anh chị đăng ký cho thuê đất là đúng quy định =>> Không cho thuê được vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không phải vì đây là đất ruộng.
Về vấn đề đất chưa có giấy tờ, đang có người sử dụng thì căn cứ Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
Về Xác định loại đất:
- Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;
- Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
...
Cơ quan xác định loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; là Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp thửa đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền xác định loại đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì cơ quan xác định loại đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
==>> Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng. Tác giả không rõ cơ quan đang căn cứ vào quy định nào để xác định loại đất gia đình anh/chị khai hoang là đất trồng lúa, có thể căn cứ vào hiện trang đất anh/chị đang sử dụng, nếu vậy thì vô hình chung đang công nhận đất này là đất đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (và có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Vấn đề này anh/chị nên trao đổi lại với cơ quan chức năng.
Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ruộng khai hoang trước 1990
Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn có thể được công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật đất đai 2013:
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Anh/chị tự xác định mình thuộc trường hợp nào, nếu đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
==>> Mình trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì liên hệ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất làm thủ tục xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì áp dụng khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013, theo đó, anh/chị phải được xác định là đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, anh/chị liên hệ Ủy ban nhân dân cấp xã để được xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Về việc có cần sự làm chứng của hộ dân quanh khu vực không sẽ do cơ quan chức năng căn cứ tình hình của anh/chị mà thực hiện, ví dụ, căn cứ Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Điều 11 Nghị định 104/2022/NĐ-CP:
Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
- Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
- Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
+ Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
+ Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
+ Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
+ Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
+ Thẻ Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh; giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký. Trường hợp không khai thác được thông tin về cư trú trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư thì bổ sung Giấy xác nhận thông tin về cư trú.”.
+ Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
+ Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
+ Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
+ Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
- Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
- Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
==>> Khi xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định, nếu không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều 21 trích dẫn trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
Tác giả không thể kết luận trường hợp của anh chị là có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, vấn đề này phụ thuộc nhiều yếu tố mà tác giả đã phân tích ở trên, anh/chị vui lòng kiểm tra quy định, xác định mình đã đủ điều kiện hay chưa, trường hợp không xác định được thì liên hệ thêm với Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã để được hướng dẫn.
