Tài sản hình thành trong tương lai hay là nhà ở, khu đô thị, chung cư đang mọc lên với tốc độ phát triển rất nhanh và được nhiều người lựa chọn đặt mua từ trước khi hoàn thiện công trình và bàn giao chúng.
Với khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai thì ta có thể biết được những căn nhà chỉ mới trên bản vẽ hoặc đang trong quá trình thi công vẫn có thể giao dịch được, vậy quyền sử dụng đất (QSDĐ) có được xem là tài sản hình thành trong tương lai?
1. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 có giải thích tài sản hình thành trong tương lai bao gồm 2 loại tài sản sau đây:
- Tài sản chưa hình thành.
- Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Cụ thể hóa hơn thuật ngữ bất động sản hình thành trong tương lai thì khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Qua các quy định trên có thể thấy nhà ở, công trình xây dựng hoàn toàn được xem là bất động sản hình thành trong tương lai nếu vẫn đang trong quá trình đầu tư và chưa được nghiệm thu sử dụng.
2. Bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm những loại nào?
- Nhà ở hình thành trong tương lai:
Là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
- Căn hộ, nhà chung cư hình thành trong tương lai:
Là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh, đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
- Công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
Là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế, đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác…
Các hình thức bất động sản hình thành trong tương lai khác như: Condotel, nhà thương mại, khu phức hợp, resort nghỉ dưỡng, nhà riêng lẻ,….
3. Có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai?
Người có tài sản hình thành trong tương lai muốn thế chấp thì căn cứ theo Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm các loại tài sản sau:
- Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm.
- Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu.
- Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ.
- Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.
Tuy nhiên, theo khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP lại không cho thực hiện bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai bằng quyền sử dụng đất.
Do đó, nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được thế chấp theo quy định tài sản hình thành trong tương lai còn QSDĐ thì không được xem là tài sản hình thành trong tương lai.
4. Điều kiện để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Để xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp tại các tổ chức tín dụng cần đáp ứng được các điều kiện dựa theo khoản 3 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN bao gồm:
- Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, từ các phân tích trên cho thấy QSDĐ không phải là tài sản hình thành trong tương lai và không thể thực hiện thế chấp theo quy định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
