Tư Vấn Của Luật Sư: TS. LS. Nguyễn Bình An - LS_NguyenAnBinh

Theo mục d khoản 1 điều 111 Luật Đất đai thì tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê chỉ được quyền cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Do đó, nếu công ty bạn chưa xây dựng xong kết cấu hạ tầng thì chưa được phép cho thuê lại đất.

Theo điều 140 Luật Đất đai thì người nào chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, huỷ hoại đất, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, các thủ tục hành chính, các quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép hoặc các hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Theo điều 13, Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, phạt tiền từ hai trăm nghìn (200.000) đồng đến năm trăm nghìn (500.000) đồng đối với hành vi cho thuê, cho thuê lại mà không thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thân chào bạn.

LS Nguyễn Bình An

Tại điểm 10 Mục I Phần B Thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 9/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 10/12/2003, đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật do các cơ sở kinh doanh được Nhà nước giao đất xây dựng để chuyển nhượng gắn với chuyển quyền sử dụng đất thì giá tính thuế GTGT là giá thực tế chuyển nhượng cơ sở hạ tầng cùng với chuyển quyền sử dụng đất chưa có thuế GTGT, trừ tiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN theo giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm giao đất.

Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó cơ sở kinh doanh trúng đấu giá đất xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng để bán thì giá tính thuế GTGT là giá thực tế chuyển nhượng nhà, cơ sở hạ tầng cùng với chuyển quyền sử dụng đất trừ (-) giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Công ty Đầu tư và phát triển nhà X được Nhà nước giao 10.000 m2 đất để xây dựng nhà bán, trong đó 3.000 m2 đất sử dụng làm đường nội bộ trong khu quy hoạch không phải nộp tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất phải nộp Ngân sách Nhà nước theo giá 2.000.000 đồng/m2. Công ty bán 01 căn nhà có diện tích đất là 50 m2, giá bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất chưa có thuế GTGT là 800 triệu đồng (trong đó giá nhà 600 triệu, giá chuyển quyền sử dụng đất là 200 triệu).

Giá tính thuế GTGT đối với căn nhà trên là:

800 triệu đồng - (50 m2  x  2.000.000 đồng/m2)  = 700 triệu đồng

Thuế GTGT đầu ra là: 700 triệu đồng  x   10% =  70 triệu đồng

Như vậy, Đất phân lô trong dự án trên phải chịu thuế giá trị gia tăng 10%.

Thân chào bạn,

LS Nguyễn Bình An

Xin trả lời các câu hỏi của bạn như sau:

Câu 1: Căn cứ theo quy định tại Điều 66, Nghị định số 108/2006, Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án do mình thực hiện cho nhà đầu tư khác. Trường hợp chuyển nhượng dự án của tổ chức kinh tế không gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng dự án sẽ tuân thủ các điều kiện và thủ tục chuyển nhượng vốn quy định như sau:

1. Tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng vốn của mình trong doanh nghiệp và thực hiện thủ tục đăng ký thành viên, đăng ký cổ đông trong sổ đăng ký thành viên, sổ đăng ký cổ đông theo quy định của Luật Doanh nghiệp và pháp luật có liên quan.

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, khi chuyển nhượng vốn doanh nghiệp phải thông báo cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư về việc chuyển nhượng vốn để điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư.

2. Điều kiện chuyển nhượng vốn:

a) Bảo đảm các yêu cầu theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Nghị định này và pháp luật có liên quan;

b) Bảo đảm tỷ lệ và các điều kiện phù hợp với quy định trong điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên;

c) Việc chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

 
Trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với việc chấm dứt hoạt động đầu tư kinh doanh của tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ quy định về điều kiện và thủ tục sáp nhập, mua lại doanh nghiệp. 

Trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức kinh tế chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thành lập tổ chức kinh tế để tiếp tục triển khai dự án đầu tư đó thì thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của Nghị định này.

Cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư cấp mới (đối với trường hợp chưa có Giấy chứng nhận đầu tư) hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Câu 2: Phần thu nhập thu được từ hoạt động của dự án đầu tư sẽ được miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật thuế hiện hành. Đối với phần lợi nhuận thu được do chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng vốn là đối tượng chịu thuế theo quy định tại Điều 8, Nghị định 24/2007.

Câu 3: Đối với những công trình phụ như nhà để xe, xây dựng khu giải trí (sân bóng chuyền, bóng rỗ,...), thiết kế phải phù hợp với quy hoạch chung của khu vực đó và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thân chào bạn.

LS Nguyễn Bình An

Quyết định số35/2008/QĐ-TTg style="color: #c6d9f0;"> của Thủ tướng về tổ chức và hoạt động của Quỹ BVMT Việt Nam có nhiều điểm mới như bên cạnh nhiệm vụ hỗ trợ tài chính cho các chương trình, dự án, các hoạt động bảo tồn thiên nhiên và đa dạng sinh học, phòng chống, khắc phục ô nhiễm, suy thoái và sự cố môi trường, Quỹ BVMT còn có thêm một số nhiệm vụ mới là tổ chức đăng ký, theo dõi và quản lý các chứng chỉ giảm phát thải khí nhà kính được chứng nhận (CERs); nhận ký quỹ phục hồi môi trường trong khai thác khoáng sản với các tổ chức, cá nhân được phép khai thác khoáng sản...

Xin chào bạn,

Theo thông tin của bạn đưa ra, tôi có ý kiến như sau:

1. Theo quy định của UBND Tp. Hà Nội, diện tích tối thiểu để tách sổ đỏ là 30m2. Do đó, nếu bạn mua 24m2 thì không thể tách sổ đỏ được.

2. Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng.

Nếu chỉ là hợp đồng viết tay, quyền lợi của bạn sẽ không được đảm bảo. Phía chủ nhà có thể hủy bỏ việc chuyển nhượng này bất cứ lúc nào. Nếu khởi kiện ra tòa, bạn chỉ có thể nhận lại số tiền của mình. Theo thông tin của bạn, phía chủ nhà muốn nhận được tiền trước khi công chứng.

Do đó, bạn có thể thuyết phục bên bán bằng 1 số kiểu thanh toán như là 1 tay ký 1 tay giao tiền mặt hoặc đảm bảo của ngân hàng, hoặc lập sổ tiết kiệm mang tên bên bán rồi trao cho họ khi ký hợp đồng tại phòng công chứng...

Thân chào bạn.

Đây là câu hỏi khó nhưng đã và đang xảy ra rất nhiều trên thực tế. Chúng tôi đã tư vấn cho nhiều chủ đầu tư từ thành phố Hồ Chí Minh và tại Hà Nội tương tự trường hợp của bạn.

Chúng tôi đã hướng dẫn khách hàng thực hiện những thủ tục nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích của mình.

Những trường hợp như thế này, chúng tôi cần xem đầy đủ hồ sơ và nghe chính xác những thông tin để có thể đưa ra lời tư vấn.

Còn nếu chỉ tư vấn chung chung ở đây rằng bạn cần lập hợp đồng hợp tác kinh doanh hay hợp đồng nguyên tắc... thì bạn cũng không áp dụng được cho trường hợp của mình.

Thân chào bạn.

Như vậy, bạn đã mất quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế, mà chỉ có thể kiện yêu cầu chia khối tài sản chung.

Tuy nhiên, để thực hiện việc khởi kiện này, bạn phải làm rất nhiều việc. Do đó, tôi khuyên bạn nên nhờ một văn phòng luật sư có uy tín tại nơi có bất động sản tư vấn chi tiết.

Bạn cần cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến mảnh đất đó cũng như về quyền thừa kế để được tư vấn, ví dụ như cha và mẹ bạn mất năm nào, nhà bạn có bao nhiêu anh em, thời điểm cha mẹ bạn mất thì ông bà nội còn sống hay không, đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ai chưa....

Căn cứ Điều 645, Bộ luật Dân sự, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu chia di sản thừa kế là 10 năm kể từ ngày mở di sản thừa kế. Bạn có thể làm đơn khởi kiện chia di sản thừa kế tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để xác nhận quyền thừa kế của mình.

Trong trường hợp cha mẹ bạn mất đã trên 10 năm, tức là thời hiệu khởi kiện đã hết, bạn đã mất quyền yêu cầu chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, bạn có thể làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu chia khối tài sản chung này.

Chào bạn.
LS Nguyễn Bình An

Căn cứ theo những thông tin đã cung cấp, bạn chỉ cần yêu cầu bà của bạn làm lại giấy tặng cho thửa đất đó có chứng thực của UBND phường.

Để có thể làm GCNQSDĐ, theo quy định tại Điều 50, Luật Đất đai 2003,  hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:

a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

2. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào  ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức); 

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Hy vọng sẽ giúp ích cho bạn phần nào để hoàn tất thủ tục xin cấp GCNQSSDĐ.

Chào bạn.