Các giao dịch về bất động sản làm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng thì phải đáp ứng được các điều kiện cụ thể. Vậy đối với việc thừa kế bất động sản thì thế nào?
Điều kiện để tiến hành khai nhận di sản thừa kế
Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai 2013 có nêu cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Như vậy, người dử dụng đất muốn thực hiện quyền để lại thừa kế phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp đối với bất động sản này.
Đối với quyền sử dụng đất này để thực hiện các giao dịch thì người sử dụng đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đối với việc thừa kế thì Giấy chứng nhận không phải là yêu cầu mang tính bắt buộc, người sử dụng đất chỉ cần chứng minh mình đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thông qua các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ theo quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại không quy định một cách rõ ràng các loại giấy tờ, tài liệu mà người sử dụng đất cần phải cung cấp, làm cho việc phân chia di sản thừa kế gặp rất nhiều khó khăn.
Thủ tục tiến hành khai nhận di sản thừa kế
Theo quy định tại điểm c, d khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. Đồng thời, việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Đối với trường hợp di sản thừa kế đã được Nhà nước công nhận (đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì việc thực hiện công chứng diễn ra dễ dàng, nhanh chóng. Trên cơ sở đó, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
Tuy nhiên, đối với bất động sản mà chưa được công nhận (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì lại rất khó khăn khi Công chứng viên từ chối việc công chứng văn bản khai nhận hay thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (Công chứng viên của tổ chức hành nghề có thể tiến hành để đánh giá tính hợp pháp của tài sản, song không có thẩm quyền để công nhận quyền sử dụng đất của người để lại di sản thừa kế, do đó, trong nhiều trường hợp để đảm bảo an toàn pháp lý, cũng như chắc chắn cho việc phân chia di sản thừa kế thì tổ chức hành nghề công chứng lại từ chối) mặc dù theo quy định pháp luật hiện hành việc công chứng văn bản này không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và các tài sản khác gắn liền.
Theo đó cần ghi nhận và giải thích thuật ngữ thừa kế quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự, pháp luật đất đai một cách rõ ràng và cụ thể. Điều này giúp cho việc xác định quyền để lại di sản thừa kế của người sử dụng đất được dễ dàng hơn, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của những người sử dụng đất.
Đồng thời, quy định cụ thể các giấy tờ, tài liệu hợp pháp thay thế cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ cho việc khai nhận, phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận. Việc quy định cụ thể các loại giấy tờ được chấp nhận làm cơ sở xác định quyền sử dụng đất của cá nhân không chỉ giúp cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất sang cho người sử dụng đất mới được thuận lợi mà còn hỗ trợ các thủ tục hành chính trong quá trình công nhận quyền sử dụng đất được minh bạch, nhanh chóng và hiệu quả.
