Theo quy định của pháp luật hiện hành, có sự quy định không thống nhất đối với vấn đề “Công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản (BĐS). Cụ thể như sau:
Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
|
Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
(Quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này là: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.)
|
Theo nội dung quy định trên, chúng ta có thể thấy Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép các bên trong hợp đồng kinh doanh BĐS (cả về lĩnh vực: nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất) được quyền thỏa thuận việc công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, sẽ là bắt buộc đối với trường hợp đó là: hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân kinh doanh BĐS với quy mô nhỏ, không thường xuyên (Điều kiện như thế nào là “quy mô nhỏ, không thường xuyên” các bạn có thể tham khảo thêm quy định tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP về Quy định thi hành chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản).
Luật Đất đai 2013
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:
|
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
|
Như vậy, đã có sự khác biệt trong quy định trên so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể, theo Luật Đất đai 2013 thì về nguyên tắc công chứng, chứng thực sẽ là bắt buộc đối với việc kinh doanh BĐS về quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trừ một trong hai trường hợp sau thì các bên có quyền thỏa thuận:
+ TH1: Hợp đồng đó có “một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản” thì sẽ là không bắt buộc mà các bên sẽ có quyền thỏa thuận công chứng, chứng thực hợp đồng hay không.
+ TH2: Đó là hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trường hợp này các bên cũng sẽ có quyền thỏa thuận công chứng, chứng thực hợp đồng hay không.
Luật Nhà ở 2014
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014:
|
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
|
Có thể thấy quy định tại Luật Nhà ở 2014 về vấn đề “Công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS” về nhà ở cũng trên tinh thần tương tự Luật Đất đai 2014, tức về nguyên tắc các bên trong hợp đồng bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, sẽ là không bắt buộc mà các bên sẽ có quyền chọn tiến hành công chứng, chứng thực hay không trong trường hợp:
+ TH1: Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
+ TH2: Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
+ TH3: Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
Kết luận
Như vậy, với các quy định trên có thể thấy có sự quy định không thống nhất đối với vấn đề Công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản (BĐS). Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 điều chỉnh tất cả các loại BĐS (gồm cả: nhà ở, công trình xây dựng quyền sử dụng đất) có quy định khác so với với các văn bản trong lĩnh vực cụ thể là: Luật Đất đai 2013 (về quyền sử dụng đất) và Luật Nhà ở 2014 (về công trình xây dựng, nhà ở). Chính vì vậy, trên thực tế thường các bên trong hợp đồng kinh doanh BĐS sẽ tiến hành công chứng hay chứng thực và thường là các hợp đồng mà các bên thấy giá trị khá lớn trở lên để có thể đảm bảo hiệu lực pháp lý của hợp đồng một cách tối đa nhất, an toàn nhất và bên cạnh đó còn giúp đảm bảo được ý chí của các bên khi giao kết.
Cập nhật bởi lanbkd ngày 15/08/2018 10:10:18 CH
