CÂU HỎI:
Chào luật sư nhờ luật sư tư vấn giúp tôi. Năm 2017, tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng 1 lô đất; trên đất trước khi chuyển nhượng đã có 01 ngôi nhà cấp bốn và 01 ngôi nhà gỗ của bố mẹ người chuyển nhượng cho tôi. Khi tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trên bìa không có chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Tôi đưa bìa đi thế chấp ngân hàng do không trả được nợ nên ngân hàng kiện tôi ra toà và cho tôi thời gian bán đất trả nợ; khi tôi bán đất thì người chuyển nhượng đó bảo tôi được bán đất không được bán nhà vì không chuyển nhượng nhà ở.
Cho tôi hỏi như thế người đó có quyền không và ngân hàng sẽ xử lý thế nào. Xin cảm ơn luật sư! Đính chính trước khi chuyển nhượng đất cũng có 1 biên bản viết tay là không chuyển tài sản trên đất; vì tôi nghĩ họ bán đất thì họ cũng bỏ nhà chứ tài sản là nhà xây cũng không lấy đi. Mong Luật sư cho hướng giải quyết khi nhận chuyển nhượng đất không kèm nhà trên đất?
1. CƠ SỞ PHÁP LÝ
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm;
- Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm;
2. NỘI DUNG TƯ VẤN
2.1. Quyền sở hữu tài sản trên đất của người chuyển nhượng
a) Quy định pháp luật
- Mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP, việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý được quy định như sau:
“Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.”
- Cũng tại Khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:
“Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".
b) Phân tích nội dung
- Vào thời điểm Quý Khách hàng ký kết Hợp đồng chuyển nhượng; hai bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chuyển nhượng tài sản là 01 căn nhà cấp bốn và 01 căn nhà gỗ. Ngoài ra, hai bên đã thỏa thuận về việc không chuyển nhượng căn nhà trên đất; bằng việc xác lập Biên bản viết tay với nội dung "không chuyển nhượng tài sản trên đất". Do đó, căn nhà cấp bốn và căn nhà gỗ vẫn thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng đất (chủ tài sản trên đất).
- Đối chiếu quy định trên, khi Ngân hàng xử lý tài sản; bên chuyển nhượng vẫn bảo toàn quyền sử hữu, sử dụng đối với các căn nhà trên đất. Khi Ngân hàng phát mại, bán đấu giá thửa đất thì quyền và nghĩa vụ giữa Quý Khách hàng và chủ tài sản trên đất được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
2.2. Phương thức xử lý đối với tài sản trên đất
Theo thông tin bạn cung cấp, có thể xảy ra 02 trường hợp sau:
a) Trường hợp thứ nhất: Bên chuyển nhượng đất đồng ý bán nhà trên đất khi Ngân hàng phát mại tài sản
- Căn nhà cấp bốn và căn nhà gỗ thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng đất; do đó, để thuận tiện trong quá trình xử lý tài sản, Quý Khách hàng có thể thỏa thuận với bên chuyển nhượng đất để họ đồng ý sang nhượng 02 căn nhà đồng thời tại thời điểm Quý Khách hàng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hai bên sẽ cùng tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và giá trị 02 căn nhà. Giá được áp dụng có thể do hai bên thỏa thuận hoặc thông qua một tổ chức định giá.
Sau đó, hai bên sẽ ký kết văn bản thỏa thuận với nội dung: “Ngay sau khi được thanh toán toàn bộ giá trị Hợp đồng chuyển nhượng, Quý Khách hàng phải hoàn trả cho bên chuyển nhượng giá trị 02 căn nhà theo Biên bản định giá trước đó”; có xác nhận của Ngân hàng để đảm bảo cho bên chuyển nhượng đất khi Ngân hàng tiến hành phát mại tài sản.
Đây là phương án tối ưu để Quý Khách hàng có thể đảm bảo quyền lợi tối đa của các bên.
b) Trường hợp thứ hai: Bên chuyển nhượng đất không đồng ý bán nhà trên đất khi Ngân hàng phát mại tài sản
- Hiện nay, Ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn để xử lý tài sản là nhà trên đất không thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp.
Khi tiến hành phát mại tài sản thế chấp, rất ít người mua tham gia đấu giá bởi vì sau khi nhận chuyển nhượng, bên có tài sản trên đất vẫn tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Do đó, hạn chế tối đa quyền của người mua đối với thửa đất nhận chuyển nhượng.
- Trường hợp, bên có tài sản trên đất không đồng ý bán 02 căn nhà trên, bạn có thể thương lượng để họ nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất. Phương thức này đảm bảo quyền và lợi ích của hai bên, bên có tài sản trên đất sẽ có toàn bộ quyền sử dụng đất với một mức giá hợp lý; Quý Khách hàng có nguồn tiền để chi trả nợ cho Ngân hàng.
