Hướng dẫn đòi lại phần đất đã nhờ người đại diện mua để hợp thức hóa

Mảnh đất mà ông bạn để lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi ông bạn đã chết thì những người thừa kế của ông bạn sẽ phải làm thủ tục theo quy định của pháp luật để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó, trước hết là lập văn bản thỏa thuận cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Người được cử chỉ có quyền đại diện ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứ không đương nhiên trở thành chủ sử dụng đất của mảnh đất đó. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện thì các đồng thừa kế tiến hành thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

Về việc cử người đại diện ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định thì những người thừa kế của ông bạn sẽ có quyền cử người đại diện đứng tên. Vì ông bạn không để lại di chúc nên những người thừa kế được xác định theo Bộ luật Dân sự và được quy định theo hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Về bản chất của chế định đồng sở hữu khi nhận thừa kế thông qua người đại diện đứng tên thì tất cả người thừa kế đều có quyền đối với tài sản theo tỷ lệ sở hữu và việc định đoạt tài sản phải có ý kiến của cả họ. Như vậy, quyền và lợi ích của cả bên bên trên sổ đỏ là như nhau.

Do đó, nếu mẹ bạn là người thừa kế của ông bạn mà có cử bác bạn là người đại diện đứng tên trên sổ đỏ thỉ mẹ bạn vẫn có quyền sở hữu, sử dụng đất của mình. Khi xảy ra tranh chấp, mẹ bạn hoặc một trong các bên có thể kiện đòi chia lại đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là di sản thừa kế do ông bà ngoại bạn để lại nên phải được chia cho những người thừa kế theo pháp luật, trong đó có các anh chị em của mẹ bạn (theo Điều 651 Bộ luật Dân sự). Mẹ và các anh em trong nhà ký tên đồng ý cho người anh cả (bác bạn) đại diện đứng ra hợp thức hóa, mua lại mảnh đất của gia đình với phòng công ích quận. Đến khoảng năm 2006 toàn bộ khu đất đã có sổ đỏ do người anh cả đại diện đứng tên,

Việc bác bạn tự ý tách sổ thành nhiều mảnh nhỏ rồi phân chia cho vợ con hơn 60% diện tích đất mà không có sự đồng ý của các anh chị em ruột là vi phạm quy định của pháp luật về quyền thừa kế. Tuy nhiên, theo những thông tin mà bạn cung cấp thì có thể thấy một vài điểm còn chưa rõ ràng như sau:

- Việc anh em của mẹ bạn bạn ủy quyền cho một người bác cả để làm giấy tờ hợp pháp hóa nhà đất do ông bà ngoại bạn để lại có nội dung cụ thể như thế nào. Đây đúng là văn bản ủy quyền với nội dung nêu rõ: ủy quyền cho bác bạn được thay mặt cho các đồng thừa kế thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền sở hữu/sử dụng nhà đất (lúc này nhà đất vẫn được coi là tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông bà ngoại bạn và chưa được chia thừa kế). Hay đó lại là văn bản thừa kế có nội dung phân chia di sản thừa kế và theo văn bản đó thì bác bạn có quyền thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền tài sản mang tên mình.

- Chưa rõ văn bản ủy quyền mà bạn nêu có nội dung như thế nào nhưng bạn cũng cần làm rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mang tên ai. Sẽ có hai khả năng xảy ra:

Thứ nhất, nhà đất được đăng ký quyền sử dụng/sở hữu mang tên bác bạn và Giấy chứng nhận được cấp cho bác bạn. Như vậy thì đương nhiên bác bạn có toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với nhà đất đó, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các quyền mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Thứ hai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và ghi tên bác bạn với tư cách là người đại diện cho các đồng thừa kế của ông bà ngoại bạn. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cấp ghi tên bác bạn và ghi rõ “là người đại diện của những người được thừa kế ” thì bác bạn không phải là chủ sử dụng/sở hữu của nhà đất đó và đương nhiên không có quyền bán/chuyển nhượng nhà đất đó. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ghi tên người đại diện của các thừa kế thì những người thừa kế của ông bà ngoại bạn sẽ có quyền thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế đối với nhà đất đó.

- Việc bác bạn phân chia nhà cho các con thực hiện như thế. Có tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện mua bán/ chuyển nhượng/tặng cho, về trình tự, thủ tục hay không (lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực).

Vậy, bạn có thể xem xét lại vấn đề của gia đình mình để xác định quyền của bác bạn trong việc đăng ký quyền sử dụng/sở hữu đối với nhà đất mẹ bạn để lại như thế nào cũng như quyền của bác bạn trong việc sử dụng/định đoạt nhà đất đó; đồng thời xem lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp được ghi nhận như thế nào... Từ đó có thể xác định và đòi lại quyền, lợi ích hợp pháp của các đồng thừa kế khác theo quy định của pháp luật.