Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

   Kính nhờ quí luật sư tư vấn giúp em. Vào tháng 5/2010 em có chồng tiền đặt cọc để mua một phần thửa đất trên đường Tam Bình, P. Hiệp Bình Chánh, Q. Thủ Đức với số tiền là 150.000.000 đồng. Trong hợp đồng đặt cọc em có ghi rõ các điều khoản như sau:
  + Bên bán nhận tiền cọc để thực hiện việc mua bán một phần đất trên toàn bộ thửa đất hiện có do chính bên bán đứng tên.
  + Đất không nằm trong tình trạng tranh chất.
  + Bên bản phải hỗ trợ bên mua trong quá trình thực hiện chuyển nhượng, tách thửa và sang tên.
  + Nếu trong quá trình mua bán mà không tách thửa đứng tên thì việc mua bán chấm dứt và bên nhận cọc phải trả tiền cho bên đặt cọc.
  + Hiệu lực của hợp đồng là 20 ngày.
 Và em có nhờ một công ty dịch vụ nhà đất đi hợp thức hóa phần đất của bên bán (do diện tích đất 400m2 thì chỉ có 200m2 đất ở) Khi công ty tư vấn tiến hành làm thủ tục thì được Phòng Tài Nguyên Môi Trường của  Quận Thủ Đức báo là đất nằm trong diện quy hoạch cây xanh năm 1999 vì thế không thể tách thửa để bán và hợp thức hóa toàn bộ phần đất còn lại mà chỉ mua bán toàn bộ phần diện tích 400m2. Vì thế em báo cho bên bán là không thể thực hiện giao dịch mua bán và tách thửa được nên yêu cầu họ trả tiền cọc (bên em thực tâm mua chứ không có ý không muốn mua nhưng do mua mà không đứng tên được nên mới chấm dứt hợp đồng). Bên em gia hạn cho họ thời gian 20 ngày nhưng đến nay họ bảo chưa bán được cho ai nên chưa có tiền trả lại tiền cọc cho bên em. Họ bảo khi nào có người mua thì bên em mới nhận lại được tiền cọc. Bên em có thương lượng với họ và cho thời hạn tối đa phải trả, nếu trả quá thời hạn tối đa thì bên bán phải chịu lãi suất theo ngân hàng và hoàn thành việc trả cọc và lãi tối đa 6 tháng kể từ ngày nhận cọc.
Thưa luật sư em làm như vậy có hợp tình và hợp lý không?
Liệu bên em có lấy lại được tiền cọc hay không? Nếu lấy lại thì sẽ lấy lại bằng cách nào nếu bên bán có hành vi lừa đảo bán cho người khác mà không cho bên em biết hoặc không chịu trả tiền cọc. Và được qui định cụ thể tại điều, khoản của Bộ luật nào?
Nếu thưa kiện ra tòa để giải quyết thì bên em nên làm những thủ tục gì đầu tiên và lên cơ quan pháp luật của quận hay thành phố để nhờ giải quyết.
Chi phí thưa kiện do bên nào trả?
Em kính nhờ luật sư tư vấn giúp em vì hiện nay gia đình em cũng đang cần lấy phần tiền cọc để trả tiền đất cho chủ của miếng đất mà bên em muốn mua.