Hỏi đáp về thế chấp quyền sử dụng đất

Câu hỏi:

” Mọi người ơi cho em hỏi, theo Khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 có quy định :”Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Vậy nếu một người thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng mà các tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của họ thì khi tài sản bị xử lí ngân hàng chỉ được bán đấu giá mảnh đất thôi phải không ạ?. Nhưng nếu bán đấu giá mảnh đất mà  quyền sử dụng đất đó lại bị ảnh hưởng bởi quyền bề mặt (của chủ các tài sản gắn liền với đất) thì khả năng bán được sẽ không cao. Vậy điều này có phải là một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ xấu phải không ạ? Em xin cảm ơn! “

Trả lời: 

Theo quy định tại Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 thì có 2 trường hợp xảy ra khi thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Trường hợp 1: Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ví dụ: A thế chấp quyền sử dụng 80 m2 đất để vay ngân hàng khoản tiền 500 triệu. Nhưng trên đất, A đã có căn nhà 4 tầng nhưng chưa được chứng nhận quyền sở  hữu. Như vậy, đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng 80 m2 đất. Hết hạn hợp đồng nếu A không trả được nợ cho ngân hàng. Khi rơi vào các trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng được quyền yêu cầu xử lý cả căn nhà 4 tầng trên đất của A.

Trường hợp 2: Khi thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

− Trong trường hợp này, quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có 3 chủ thể khác nhau, đó là: Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất (bên thế chấp) sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng (bên mua được tài sản thế chấp).

Ví dụ: anh A cho anh B thuê quyền sử dụng 800m2 đất thời hạn 20 năm. Anh B đã tiến hành xây dựng nhà xưởng và cải tạo 800m2 đất để khai thác giá trị sử dụng của lô đất. Do cần tiền để làm ăn, anh A đã tiến hành thế chấp quyền sử dụng 1000m2 đất mà mình có cho ngân hàng để vay tiền trong thời hạn 10 năm. Hết 10 năm A không trả được nợ cho ngân hàng, Ngân hàng tiến hành các thủ tục để xử lý toàn bộ 1000m2 đất của A. Khi bán đấu giá quyền sử dụng 800m2 đất, anh C đã nhận chuyển nhượng thành công. Tất cả khoảng thời gian để ngân hàng yêu cầu xử lý, xử lý, mua bán đấu giá thành công là 6 tháng. Theo quy định trên, anh B vẫn được khai thác quyền sử dụng 800m2 đất đến hết thời hạn (còn 9 năm 6 tháng). Anh C tuy đã nhận chuyển nhượng thành công và là người có quyền sở hữu quyền sử dụng 800m2 đó nhưng phải tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của anh A trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với anh B và anh B vẫn được tiếp tục sử dụng nhà xưởng trong phạm vi quyền và nghĩa vục của mình. Mặt khác, giữa anh A, anh B và anh C hoàn toàn có thể có thỏa thuận khác. Ví dụ thay vì anh C có quyền khai thác sử dụng 800m2 trong thời hạn 9 năm 6 tháng, các bên có thể thỏa thuận thòi hạn kéo dài thêm hoặc ngắn hơn. Hoặc thay vì anh A chấm dứt hoàn toàn quyền của mình trong hợp đồng thuê hoặc quyền sở hữu quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận anh A vẫn là chủ thể mang quyền trong hợp đồng thuê với anh B, còn người có quyền sử dụng đất là anh C.

⇒ Như vậy,  nếu một người thế chấp quyền  sử dụng đất của mình cho ngân hàng mà các tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của họ thì khi tài sản bị xử lí, ngân hàng chỉ được bán đấu gía quyền sử dụng đất, còn chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

− Nếu ngân hàng bán đấu giá mảnh đất mà  quyền sử dụng đất đó lại bị ảnh hưởng bởi quyền bề mặt( của chủ các tài sản gắn liền với đất) thì khả năng bán được sẽ không cao. Và điều này là một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ xấu.

− Nếu bên thế chấp và bên nhận không thỏa thuận được giá bán TSBĐ thì ngay cả trong trường hợp bên bảo đảm bất hợp tác, phía ngân hàng cũng có thể chỉ định tổ chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản. Tuy nhiên, với loại tài sản đặc biệt như quyền sử dụng đất thì rất khó xác định bởi chưa có căn cứ xác định “giá thị trường” đối với loại đất này khi có hai cơ chế để tính giá đối với quyền sử dụng đất:

+ Thứ nhất: tính theo “khung giá” do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành khi giao đất có thu tiền hay cho thuê đất đối với các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất.

+ Thứ hai: xác định theo thỏa thuận của các chủ thể có quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng, cho thuê đối với các chủ thể khác.