Em rể có mảnh đất trồng cây lâu năm diện tích 200 mét vuông, do em rể đứng tên trên sổ đỏ, đây là tài sản riêng của em rể thôi. Giờ em rể muốn tặng lại cho anh vợ thì cần phải làm các thủ tục gì ? Và đóng các loại thuế đất nào để được sang tên cho anh vợ ? Mong được hướng dẫn.
Em rể có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh vợ?
Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
...
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
+Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
…
+Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".
Theo đó, pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác, tức là em rể có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh vợ.
Tuy nhiên việc chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo đó, người em rể có thể tặng cho quyền sử dụng quyền sử dụng đất là mảnh đất trồng cây lâu năm cho người anh vợ. Mảnh đất đó cần phải đáp ứng các điều kiện được nêu ra như trên.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Đầu tiên: Sau khi các bên đã có hợp đồng, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.
Thứ hai: Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (em rể) sẽ thực hiện kê khai thuế và nộp lệ phí trước bạ.
Thứ ba: Đăng ký biến động đất đai
Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) về hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
+ Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
+ Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
…”
Cuối cùng, người chuyển nhượng QSDĐ cần đăng ký biến động đất đai để có thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Sau khi đã hoàn tất hết các thủ tục trên, mình sẽ thực hiện việc sang tên GCNQSDĐ:
Hồ sơ cần chuẩn bị khi sang tên GCNQSDĐ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai
- Hợp đồng tặng cho có công chứng
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho
Lúc này các bên có thể nộp hồ sơ này đến UBND để được giải quyết thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.
Các loại thuế mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng?
Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP về hồ sơ khai thuế:
Hồ sơ khai thuế
- Người nộp thuế căn cứ hồ sơ khai thuế và hồ sơ khai bổ sung để tự tính số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế phải nộp bổ sung, tiền chậm nộp (nếu có) và nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo quy định (trừ trường hợp quy định tại Điều 13 của Nghị định này). Cơ quan quản lý thuế thực hiện ấn định thuế theo quy định tại Điều 50, Điều 52 của Luật Quản lý thuế trong trường hợp phát hiện người nộp thuế khai không đầy đủ, không chính xác về căn cứ tính thuế, số tiền thuế phải nộp trong hồ sơ khai thuế...."
Theo quy định trên, người nộp thuế cần làm hồ sơ khai thuế TNCN.
Ngoài ra theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quyền sử dụng đất là một trong những đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải có nghĩa vụ phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
