Khi thực hiện thu hồi diện tích đất vào kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện đo đạc diện tích sử dụng đất trên thực tế so với diện tích được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thực hiện bồi thường.
Dù vậy, trong một số trường hợp diện tích đất sử dụng thực tế lại khác so với số liệu được ghi nhận trong sổ đỏ vì lý do nào đó mà diện tích đất bị thu hẹp hoặc thực tế đất nhiều hơn thì việc bồi thường, đền bù được thực hiện thế nào?
1. Đối tượng nào được thực hiện bồi thường?
Đối tượng được thực hiện bồi thường là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 như sau:
*Trường hợp 1: Cá nhân, hộ gia đình trong điều kiện bình thường
Đối tượng đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
*Trường hợp 2: Giấy tờ về đất ghi tên người khác
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan.
Nhưng đến trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận Điều 100 Luật Đất đai 2013 và không phải nộp tiền sử dụng đất.
*Trường hợp 3: Đất được cấp do quyết định của bản án
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận:
- Kết quả hòa giải thành.
- Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
2. Nguyên tắc bồi thường do có sai lệch với thực tế
Khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì căn cứ Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP sẽ thực hiện bồi thường như sau:
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường theo quy định sau đây:
(1) Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
(2) Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác.
Hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích (ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp, không do lấn, chiếm) thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
(3) Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
(4) Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về QSDĐ mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.
Theo đó, dù đất thực tế đo đạc có diện tích lớn hơn hay nhỏ hơn so với giấy chứng nhận QSDĐ thì đều được bồi thường. Tuy nhiên, nếu phần đất đó có được do lấn chiếm, tranh chấp thì sẽ không được bồi thường.
