Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vậy trong trường hợp chủ đất đang nợ người khác (như nợ ngân hàng, nợ anh, em, bạn,…) thì có được thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ không?
1. Chuyển nhượng QSDĐ đất là gì? Tại sao gọi là chuyển nhượng mà không phải là mua bán?
Mời các bạn xem chi tiết tại đây
2. Có được chuyển nhượng QSDĐ khi đang nợ tiền người khác?
Theo quy định Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ như sau:
ĐK 1: Người bán phải có Giấy chứng nhận.
Trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được chuyển nhượng (khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013).
ĐK 2: Đất không có tranh chấp;
ĐK 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (Căn cứ khoản 4 Điều 112 Luật thi hành án dân sự 2015);
ĐK 4: Trong thời hạn sử dụng đất;
ĐK 5: Hợp đồng chuyển nhượng phải được ký kết hợp pháp. Bạn có thể tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây để tham khảo. Mẫu Hợp đồng này được ban hành kèm Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Xem chi tiết tại đây
Từ các điều kiện nêu trên cho thấy, nếu đất đang tranh chấp hay kê biên để đảm bảo thi hành án,…thì chủ đất không được thực hiện quyền chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong trường hợp không có tranh chấp hay chưa bị kê biên thì vẫn được chuyển nhượng bình thường.
Do đó, trong trường hợp chủ đất đang nợ tiền người khác sẽ không được chuyển nhượng nếu rơi vào trường hợp sau:
Trường hợp quyền sử dụng đụng đất đó là tài sản duy nhất để đảm bảo việc trả nợ. Nên nếu người cho vay phát hiện và báo cơ quan có thẩm quyền để ngăn chặn kịp thời việc người vay chuyển nhượng tài sản cuối cùng nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ và được cơ quan giải quyết ngay tại thời điểm người vay đang chuyển nhượng.
Còn nếu các bên đã tiến hành thủ tục chuyển nhượng tài sản hợp pháp theo quy định pháp luật, không bị cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn, việc chuyển nhượng đã hoàn thành, người nhận chuyển nhượng đã hoàn tất các thủ tục để thực hiện quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định pháp luật thì người cho vay không có thể yêu cầu tòa án giải quyết tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu (Căn cứ Điều 133 Bộ luật dân sự 2015)
"Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 (về Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình) của Bộ luật này
..."
