Hoàn công là một thủ tục quan trọng, nhờ đó để chủ nhà có thể xác lập quyền sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, tình trạng mua bán nhà khi chưa thực hiện hoàn công diễn ra ở nhiều nơi, đặc biệt các thành phố lớn hay những địa điểm đắc địa.
Bỏ qua thủ tục hoàn công mà qua đó, người mua có thể nhanh chóng thiết lập quyền sở hữu. Vậy thủ tục hoàn công có bắt buộc và khi mua bán nhà chưa hoàn công có những rủi ro pháp lý gì? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp các thắc mắc trên.
Thủ tục hoàn công là gì?
Hiện nay pháp luật hiện hành về xây dựng vẫn chưa có quy định về thuật ngữ xây dựng hoàn công nhà ở. Tuy nhiên, chúng ta có thể hiểu đơn giản hoàn công nhà ở là cách thường gọi để chỉ thủ tục nghiệm thu công trình hoặc nhà ở, nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành nhà ở sau khi được cấp giấy phép xây dựng.
Có thể thấy hoàn công là bước cuối cùng trong quá trình hoàn tất xây dựng nhà ở. Sau khi thực hiện thủ tục hành chính này thì chủ căn nhà mới có thể xác lập quyền sở hữu trên giấy tờ.
Hoàn công thể hiện những sửa đổi, thay đổi về thực trạng đất, công trình nhà cửa đó sau quá trình thi công. Đây chính là thủ tục bắt buộc mà sớm hay muộn chủ sở hữu đất hoặc nhà ở phải làm.
Giao dịch đối với nhà chưa hoàn công ra sao?
Như đã đề cập ở trên, mặc dù chưa có quy định về tên gọi hoàn công nhà ở, nhưng trên lý thuyết pháp luật vẫn có những quy định cụ thể về trường hợp này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch mua bán nhà. Theo đó, tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch được thực hiện như sau:
(1) Nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014.
(2) Không thuộc diện đang có tranh chấp hoặc sở hữu nhà ở có thời hạn.
(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính.
(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Lưu ý: Các điều kiện quy định tại mục (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Qua đó, có thể thấy nhà ở muốn thực hiện giao dịch mua bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng để được cấp Giấy chứng nhận thì phải thực hiện thủ tục hoàn công trước đó, nhằm thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi đã thi công công trình.
Các trường hợp không cần thực hiện hoàn công
Tùy vào từng trường hợp ngoại lệ mà việc giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Theo khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau:
- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
- Nhận thừa kế nhà ở.
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Khi giao dịch nhà ở thuộc các trường hợp trên thì không cần thực hiện thủ tục hoàn công và cũng như phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vì đa số các ngôi nhà này đã được hoàn tất và chỉ cần chuyển giao hoặc nhà ở vẫn chưa được xây dựng nhưng sẽ được hình thành trong tương lai. Ngoài ra, việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ rườm rà và lâu đối với những ngôi nhà thực hiện theo chính sách của nhà nước.
Những rủi ro pháp lý khi mua nhà chưa hoàn công
Thông thường đối với những trường hợp chưa thực hiện thủ tục hoàn công mặc dù nhà đã xây dựng xong thì là do có hành vi lấn chiếm sai phạm. Nếu thực hiện hoàn công sẽ buộc phải tháo dỡ các công trình có vi phạm và bị xử phạt hành chính.
Trường hợp mua bán nhà mà chưa được hoàn công, thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Như vậy cũng có nghĩa là người mua nhà chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định về việc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất.
Cụ thể, khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
Theo đó, trường hợp nhà ở mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền thì khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất thì có thể sẽ không được bồi thường nếu có vi phạm về đất đai cũng như không có giấy tờ chứng minh hợp pháp nhà ở.
Khó khăn khi thực hiện hoàn công nhà về sau: Nhà chưa hoàn công nếu giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ thì người mua sau này cần phải xin chữ ký của chủ cũ nếu muốn thực hiện hoàn công. Trường hợp xấu xảy ra, nếu chủ cũ không đồng ý thì rất khó để chủ sở hữu hiện tại có thể hoàn công và bán nhà nếu muốn chuyển đi.
Như vậy, tùy vào một số trường hợp mà không cần phải thực hiện thủ tục hoàn công. Tuy nhiên, để tránh rắc rối sau này phát sinh trong việc sửa chữa, làm mới hay bán nhượng lại. Chủ đất, hay nhà ở đó phải thực hiện hoàn công để hợp thức hóa mảnh đất, căn nhà đó về mặt pháp lý. Từ đó giúp cho việc trao đổi mua bán, sang nhượng đất đai, nhà ở dễ dàng hơn.
