Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xin chào mọi người, mình có một tình huống thực tế liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mình rất mong nhận được ý kiến từ các quý Luật sư cũng như mọi người, thật sự rất cảm ơn nếu nhận được phản hồi.

1.      Ông A là đồng sở hữu diện tích nhà và đất với 4 người khác. Nay ông A muốn bán phần sở hữu của mình, thì khi làm hợp đồng chuyển nhượng có bắt buộc có chữ ký của đồng sỡ hữu khác không?

2.      Diện tích trong sổ là 700m2 nhưng diện tích đo đạc trên thực tế là 730m2, vậy cho em hỏi mình làm hợp đồng chuyển nhượng theo diện tích 730m2 sau đó người mua làm thủ tục hợp thức hóa giấy tờ được không hay mình phải làm trước?

Hy vọng nhận được sự quan tâm từ mọi người.

Trước tiên cũng cảm ơn bạn TRUTH đã đóng góp ý kiến. Vấn đề thứ nhất thì đúng như vậy nhưng vấn đề thứ hai nếu bên công chứng từ chối công chứng hợp đồng này thì làm thế nào?

Dear LtdKingdom Lawfirm,

Thứ nhất, cảm ơn bạn đã lưu ý đến vấn đề tài sản chung của vợ chồng. Mình cũng nói thêm đây là tài sản trong thời kỳ hôn nhân nên có tất cả 10 chủ sở hữu, do khó lấy chữ ký của tất cả cùng một lúc nên mình mới tham khảo ý kiến của mọi người về tính bắt buộc của chữ ký. Nếu mình làm trước một bản Cam kết đồng ý chuyển nhượng có chữ ký của tất cả 10 người (không có công chứng) thì khi Ông A chuyển nhượng phần sở hữu của mình có cần tất cả họ đến Văn phòng Công chứng không. Thêm nữa vì để thuận tiện cho thủ tục sau này mình có thể làm hợp đồng ủy quyền được không (10 người kia ủy quyền cho mình) thì nội dung ủy quyền là gì (bởi chỉ có Ông A chuyển nhượng mà thôi).

Thứ hai, cảm ơn LtdKingdom đã tư vấn ý này.

Cảm ơn Luật sư TranTamDuc

1. Nhờ Luật sư góp ý như vậy chuyện tất cả chủ sở hữu phải đến văn phòng công chứng được giải quyết. Tuy nhiên, em cũng xin bổ sung như thế này.

   1.1 Nghị đinh 04/2013/NĐ-CP đã bị thay thế bởi  nghị định 29/2015/NĐ-CP nhưng điều khoản về Công chứng hợp đồng ủy quyền vẫn giữ nguyên như quy định tại Điều 55 Luật Công chứng 2014 giống nội dung mà luật sư đã trích dẫn.

   1.2 Chỉ có ông A chuyển nhượng phần quyền sở hữu của ông ta thôi nên việc 08 người còn lại cùng ủy quyền với nội dung chuyển nhượng phần tài sản của mình trong khối tài sản chung thì thấy không hợp lý vì 08 người đó không chuyển nhượng phần của mình.

   1.3 Trường hợp HĐUQ này không thực hiện được thì em muốn nhờ luật sư tư vấn giúp em làm Cam kết đồng ý chuyển nhượng được không. Hay có một thủ tục nào khác không để tất cả các đồng sở hữu chỉ phải gặp nhau, ký một lần duy nhất, qua đó các thủ tục trước và sau chuyển nhượng không cần có chữ ký của họ (đôi khi đi xác nhận tình trạng bđs có thể cũng yêu cầu 5 người tới).

2. Vấn đề này hơi khó, chắc em phải cập nhật sổ rồi mới chuyển nhượng rồi.

3. Ý của em trong vấn đề này là bên công chứng từ chối công chứng hđ chuyển nhượng 730m2 đất vì sổ chỉ có 700m2 thôi. mỗi mét đất là mét tiền nên chắc chủ không dễ gì bỏ được luật sư ơi.

Riêng việc "Cam kết đồng ý chuyển nhượng", bạn đã nói là chỉ mỗi ông A muốn chuyển nhượng phần của mình, 8  đồng sỡ hữu còn lại không đồng ý chuyển nhượng thì làm sao mà họ "Cam kết đồng ý chuyển nhượng" được !? Hay bạn định nói là họ cam kết đồng ý cho ông A chuyển nhượng phần của ông A ? Nếu họ đồng ý cho Ông A chuyển nhượng phần của ông ta thì quá dễ rồi, ông A chỉ cần căn cứ khoản 3 điều 223 BLDS 2005 có Thông báo bằng văn bản về việc ông bán phần của mình cùng các điều kiện cụ thể (giá cả, phương thức thanh toán, điều kiện khác ..v..v...) cho các đồng sỡ hữu khác, nếu họ không mua và đồng ý cho ông A bán cho người khác thì đề nghị họ có văn bản phản hồi, nói rõ là không mua và đồng ý cho ông A bán cho người khác, văn bản này chỉ cần chứng thực chữ ký là được. Gom đủ 8 Văn bản phản hồi có nội dung như vậy của 8 đồng sỡ hữu khác thì ông A sẽ được 1 mình làm hợp đồng chuyển nhượng phần của mình cho người khác và sau khi nhận chuyển nhượng, chủ mới sẽ trở thành đồng sỡ hữu với 8 đồng sỡ hữu cũ đối với tài sản.

Nội dung tư vấn trên đây chỉ căn cứ vào lý thuyết (khoản 3 điều 223 BLDS 2005), còn trên thực tế tại TPHCM tôi chưa thấy Phòng hay Văn phòng công chứng nào làm như vậy mà cứ hễ đụng tới tài sản chung là họ yêu cầu phải có đầy đủ các đồng sỡ hữu thực hiện các giao dịch có liên quan ngay trước mặt họ nhằm đảm bảo an toàn cao nhất về mặt trách nhiệm.

Trân trọng.