Việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ xuống cấp là một vấn đề nan giải của nhiều đô thị lớn. Để thúc đẩy quá trình này, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư.
(1) Cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào quá trình này, Nhà nước đã đưa ra nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi hấp dẫn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Cụ thể, tại Điều 40 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư như sau:
- Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc phạm vi dự án, nếu diện tích này phải nộp tiền theo quy định của Luật Nhà ở. Phạm vi dự án phải được xác định trong quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
- Nếu trong phạm vi dự án có diện tích đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê mà cơ quan Nhà nước đang quản lý, chủ đầu tư cũng được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần diện tích này, trừ khi diện tích đó đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.
- Trường hợp chủ đầu tư muốn điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch đã được phê duyệt và được cơ quan có thẩm quyền đồng ý, họ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm, bao gồm việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Nếu theo quy hoạch, khu vực có nhà chung cư bị phá dỡ vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, nhưng toàn bộ các chủ sở hữu đồng ý không tái định cư tại chỗ và thống nhất với chủ đầu tư về bồi thường hoặc tái định cư tại địa điểm khác, chủ đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
- Trường hợp Nhà nước đã thanh lý, hóa giá nhà ở nhưng chưa thu tiền sử dụng đất và nhà ở này thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất có nhà ở đã thanh lý.
Qua việc đưa ra các chính sách ưu đãi, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư có thể tập trung nguồn lực vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần phát triển đô thị bền vững.
(2) Cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại
Theo đó, bên cạnh việc hỗ trợ chủ đầu tư về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Nhà nước còn tạo ra các cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được
kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 41 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được quy định như sau:
- Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có quyền bán các căn hộ thuộc diện quy định mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Chủ đầu tư cũng không cần thực hiện chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại theo quy định pháp luật về nhà ở.
- Các căn hộ sau khi xây dựng lại có thể được bán theo giá thương mại bao gồm:
+ Căn hộ xây dựng thêm để kinh doanh theo quy hoạch, ngoài các căn hộ dành cho tái định cư.
+ Căn hộ thuộc diện tái định cư nhưng chủ sở hữu chọn nhận bồi thường bằng tiền thay vì tái định cư.
+ Căn hộ phải bố trí tái định cư nhưng chủ sở hữu không mua phần diện tích chênh lệch hoặc đã được tái định cư sang địa điểm khác.
- Chủ đầu tư có quyền kinh doanh các phần diện tích dành cho dịch vụ, thương mại trong dự án mà được miễn tiền bồi thường về đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng hoặc góp vốn phần diện tích này kèm theo quyền sử dụng đất, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định.
- Đối với phần diện tích kinh doanh nằm ngoài phạm vi dự án được miễn tiền bồi thường và tiền sử dụng đất, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định pháp luật.
Có thể thấy, Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn cho các chủ đầu tư tham gia vào việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Nhờ những ưu đãi về đất đai, quá trình này sẽ được đẩy nhanh, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị lớn.
