Cho vay có thế chấp sổ đổ giữa cá nhân với cá nhân được công chứng không?

Chào bạn

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và các quy định có liên quan đến vấn đề cầm cố, thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không có quy định rõ về chủ thể nào được quyền nhận thế chấp, cầm cố. Cụ thể:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, thì thế chấp được hiểu là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

Như vậy, việc phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng vay có thế chấp bằng QSD đất với lý do cá nhân không được nhận thế chấp QSD đất là không phù hợp quy định pháp luật.

Chào bạn

Câu hỏi này luật sư đẫ trả lời bạn cụ thể rồi.

Kiểu này là công chứng viên đó không muốn công chứng hợp đồng của bạn nên mới lấy lý do như vậy để từ chối. 

Theo mình thì bạn nên tìm đến phòng/văn phòng công chứng khác để yêu cầu công chứng. 

Đây đúng là một vấn đề đáng để bàn,theo mình được biết thì xưa nay việc thế chấp thường được thực hiện giữa 1 bên là tổ chức(ngân hàng...) và 1 bên là cá nhân,bởi các vấn đề liên quan đến việc thế chấp đều rất phức tạp,vì đây là thế chấp quyền sử dụng đất nên giả sử bên nhận thế chấp mà vi phạm nghĩa vụ của mình thì kéo theo rất nhiều hệ quả với các giao dịch dân sự khác kể cả với người thứ 3.

Bạn có thể xem thêm điều 11 nghị định83/2010/NĐ-CP quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm

Điều 11:Từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm

1. Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm từ chối đăng ký khi có một trong các căn cứ sau đây:

a) Không thuộc thẩm quyền đăng ký;

b) Hồ sơ đăng ký không hợp lệ;

c) Người yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí đăng ký hoặc không thanh toán lệ phí đúng thời hạn;

d) Yêu cầu đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, sửa chữa sai sót trong trường hợp đã xóa đăng ký giao dịch bảo đảm;

đ) Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký;

e) Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không đúng sự thật hoặc có giấy tờ giả mạo.

2. Trong trường hợp từ chối đăng ký thì cơ quan đăng ký phải lập thành văn bản gửi cho người yêu cầu đăng ký, trong đó nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

3. Quy định tại điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều này không áp dụng đối với các trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.

Chào HieuLaw1986,

Theo những gì bạn đã trình bay, mình xin tư vấn cho bạn như sau:

Tôi gọi bạn của bạn là A.

Thứ nhất:

Bạn nên chắc rằng sổ đỏ đó thuộc quyền sở hữu của A, đất ghi trong sổ đỏ của A có đang bị tranh chấp không? hoặc đang dùng để thực hiện một nghĩa vụ khác? Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án?Trong thời hạn sử dụng đất?

bạn nên đọc quy định tại khoản 1 điều 106, khoản 7 điều 113 Luật đất đai 2003.

Thứ hai:

Hợp đồng giữa bạn và A là hợp đồng vay tài sản (hợp đồng chính)có bảo đảm.

- Theo quy định tại điều 343 BLDS: việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

nếu thành văn bản riêng thì văn bản đó có tên là Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

- Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 10, Nghị định 163: Hiệu lực của giao dịch bảo đảm:

Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp.

- Thế chấp quyền sử dụng đất thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm nếu quyền sử dụng đất dùng để thế chấp (điểm a khoản 1 Điều 3 NĐ 83/20120 về đăng ký giao dịch bảo đảm)

Thứ ba: Trình tự thủ tục.

- Điểu 53 khoản 2 Nghị định 83 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm:

Hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp qua các thời kỳ và cư trú tại các xã, thị trấn ở xa huyện lỵ thì được lựa chọn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc đăng ký thế chấp tại Ủy ban nhân dân xã, nếu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện uỷ quyền đăng ký thế chấp.

Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp tại xã được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Điều 28. Hồ sơ, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (NĐ 83/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm)

1. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm có:

a) Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;

b) Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;

c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ;

d) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.

Bạn muốn chi tiết và đầy đủ hơn về trình tự, thủ tục thì bạn nên đọc NĐ 83/2012 về đăng ký giao dịch bảo đảm, NĐ 11/2012 sửa đổi nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm.

Nếu thông tin cụ thể hơn nữa thì mình có thể tư vấn cụ thể hơn cho bạn.

Chúc bạn thành công.

Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai.

  Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của động sản, bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong tường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ mà các bên không có thoả thuận về tài sản phụ đó thì tài sản phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. 

Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 715 đến Điều 721 Bộ luật dân sự năm 2005 và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Về hình thức thế chấp tài sản: Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong một số trường hợp pháp luật có quy định văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì việc thế chấp tài sản phải tuân thủ các hình thức đó. (Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005. như trường hợp bạn nói thì văn phòng Công chưng đưa ra lý giải vậy là chưa được, bạn nên xem thêm tại nghị định 83/2010 về đăng ký giao dịch đảm bảo. và nghị định 163/2006 về giao dịch đảm bảo.

Mọi người đang phân vẫn giữa giao dịch bảo đảm giữa cá nhân với cá nhân bởi vì xưa nay nó hiếm gặp và cũng đang phân vân là liệu nó có bị vô hiệu hay không.

Tại điều 342 BLDS có quy định về Thế chấp tài sản

Ðiều 342. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

   Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

   Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

   Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.

2. . Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
3. . Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Ðiều 715 đến Ðiều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trong luật và các văn bản có liên quan không có quy định rõ bên thế chấp và bên nhận thế chấp bắt buộc phải là cá nhân hay tổ chức vì vậy việc xác lập giao dịch bảo đảm thế chấp có thể xảy ra giữa cá nhân với cá nhân

ý thứ 2 của bạn hỏi đó là việc công chứng,chứng thực.

Tại điều 343 có quy định về Hình thức thế chấp tài sản

Ðiều 343. Hình thức thế chấp tài sản

Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

Việc không chấp hành theo đúng hình thức của một giao dịch sẽ vi phạm điều 134 BLDS.Giao dịch vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Chào các bác

Ở phần trên các bác đã đưa ra rất nhiều căn cứ pháp lý liên quan tới vấn đề này nên em xin trao đổi thêm

Thực ra vấn đề này cũng đang có nhiều quan điểm trong giới công chứng, việc thế chấp tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ giữa cá nhân với cá nhân thực tế thì không trái luật, nhưng khó khăn trong việc đăng ký thế chấp, bởi vì trên thực tế thì cơ quan đăng ký đã từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm trong trường hợp này vì thế mục đích thế chấp không đạt được, nên công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng kiểu này, mặt khác có công chứng viên đồng ý công chứng loại hợp đồng này nhưng việc thế chấp chỉ thể hiện ở chỗ bên vay đồng ý cho bên cho vay cầm sổ đỏ để làm tin (hơi giống với cầm cố).

Chào các bạn,

Mời các bạn tham khảo lý do vì sao công chứng viên không công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (và quyền sở hữu nhà ở) giữa cá nhân với cá nhân: 

Khoản 7 Điều 113  (Luật ĐĐ 2003)

Điều 113. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

7. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;

Điểm g khoản 1 Điều 179  (Luật ĐĐ 2013)

Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Điều 114. Điều kiện thế chấp nhà ở  (Luật Nhà ở 2005)

Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.

Thân mến.

TVT

TB: Lần sau gặp trường hợp tương tự, tế nhị đề nghị họ nói rõ lý do/cơ sởhoặc quy định nào mà từ chối để tránh bị ấm ức và mất thời gian.

Chào bạn!

Việc vay tài sản giữa cá nhân với cá nhân không bắt buộc người cho vay phải đăng ký kinh doanh. Ví dụ cha mẹ bạn cho chú ruột của bạn vay tiền để lo việc riêng của gia  đình chú bạn thì không phải thực hiện đăng ký kinh doanh.

Đối với trường hợp vay tài sản giữa cá nhân với cá nhân mà có tài sản bảo đảm, tài sản thế chấp để bảo lãnh cho khoản vay đó là bất động sản thì cần phải công chứng hợp đồng thế chấp, công chứng viên từ chối việc công chứng là không đúng quy định của pháp luật - các điều luật liên quan bạn đã được các luật sư cung cấp tôi không nhắc lại nữa.

Trường hợp này bạn với tư cách là người đang có nhu cầu công chứng lại không được công chứng - bị từ chối thì bạn có quyền khiếu nại việc này tới Sở tư pháp để được giải quyết.