Chính phủ đã ban hành những chính sách mới, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc giao đất, cho thuê đất đối với những thửa đất này
(1) Đất nhỏ hẹp, xen kẹt là gì?
Đất nhỏ hẹp, xen kẹt là những thửa đất có diện tích nhỏ, thường nằm giữa các thửa đất khác, khiến việc sử dụng và quản lý gặp nhiều khó khăn. Chúng có thể nằm trong khu dân cư, đô thị hoặc các dự án đầu tư.
Đặc điểm chính của đất nhỏ hẹp, xen kẹt:
- Diện tích nhỏ: Thường có diện tích nhỏ hơn so với quy định hoặc không đủ để xây dựng các công trình lớn.
- Vị trí bất lợi: Nằm xen kẹt giữa các thửa đất khác, khó tiếp cận, giao thông đi lại bất tiện.
- Hình dáng phức tạp: Có thể có hình dạng dài, hẹp, góc cạnh, không vuông vắn.
- Khó xác định ranh giới: Do vị trí đặc biệt, việc xác định ranh giới của thửa đất thường gặp khó khăn.
Những thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt có thể gây cản trở quá trình quy hoạch và phát triển đô thị, gây khó khăn trong quản lý, sử dụng và khai thác đất đai. Bên cạnh đó, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai đối với loại đất này cũng thường gặp nhiều vướng mắc.
Do đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 102/2024/NĐ-CP để quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó có những quy định cụ thể về chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý. Điều này nhằm mục đích quản lý hiệu quả loại đất này và tránh tình trạng lợi dụng để trục lợi.
(2) Tiêu chí đối với đất nhỏ hẹp, xen kẹt
Theo quy định tại khoản 1 Điều 47 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các tiêu chí sau đây:
- Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý quy định tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 7 Luật Đất đai 2024
- Không đủ điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất theo quy định của UBND cấp tỉnh
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
- Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai
- Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật
Có thể thấy, thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt cần đáp ứng những tiêu chí nhất định về diện tích, hình dạng, vị trí và mục đích sử dụng để được giao đất, cho thuê đất,
Mặc dù có những tiêu chí chung, nhưng việc đánh giá cụ thể từng thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy hoạch đô thị, tình hình sử dụng đất tại địa phương.
(3) Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt
Theo khoản 2 Điều 47 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Nhà nước sẽ giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt theo nguyên tắc sau:
- Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề
- Trường hợp thửa đất có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt thì căn cứ vào quy hoạch, điều kiện thực tế sử dụng đất của người sử dụng đất liền kề để cơ quan có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất quyết định
- Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi UBND các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất
- Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ
- Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định
- Bảo đảm quyền đối với thửa đất liền kề theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự; không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai
Như vậy, đối với những thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt do Nhà nước quản lý sẽ được ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng. Nếu không sử dụng được cho mục đích công cộng Nhà nước mới xem xét đến việc giao đất, cho thuê đất nhỏ hẹp, xen kẹt cho người sử dụng đất liền kề thửa đất đó.
Để được xem xét giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt phải làm đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất và phải công khai đơn đề nghị đó. Việc quy định như vậy nhằm đảm bảo tính minh bạch, tránh việc “đi cửa sau” cũng như lợi dụng chính sách để trục lợi đất đai thuộc phạm vi quản lý của Nhà nước.
Người được giao đất nhỏ hẹp, xen kẹt phải làm thủ tục hợp thửa đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
(4) Thời hạn sử dụng đất đối với thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt
Theo khoản 3 Điều 47 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt cho người sử dụng đất liền kề được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng.
Trường hợp giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng của thửa đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 171 và Điều 172 Luật Đất đai 2024.
Việc rà soát, công bố công khai, lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt và việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể.
