Việc sổ đỏ đã có tuổi đời quá lâu có thể dẫn đến rách nát và phai màu chữ trên giấy. Điều này có thể dẫn đến việc thực hiện các giao dịch đất đai không thể diễn ra theo thỏa thuận giữa các bên.
Giao dịch đất đai do sổ đỏ bị cũ sẽ ảnh hưởng khá nhiều đến quá trình giao kết hợp đồng, để đảm bảo quyền lợi giữa các bên thì trước tiên người có quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ mới.
1. Giao đất đai có bắt buộc phải cấp lại sổ đỏ bị cũ?
Hiện nay, khi thực hiện các thủ tục như thế chấp, cầm cố hay là giao dịch mua bán đất đai, nhà ở thì không ít người phải gặp tình trạng người có quyền sở hữu đất cấp lại sổ đỏ mới thì mới được thực hiện giao dịch.
Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện nay không cấm các bên thực hiện giao dịch đất đai do sổ đỏ bị cũ không thể sử dụng được. Nếu có yêu cầu thế này là quá thừa thãi bởi trong quá trình làm thủ tục sang tên cho người mua, bên mua có quyền làm thủ tục đổi sổ mới đứng tên người mua được và cuốn sổ cũ kia sẽ được lưu giữ cơ quan đăng ký biến động đất đai.
Dù vậy, đây là giao dịch đất đai mang tính chất quan trọng và vì đề cao tự do thỏa thuận thì pháp luật vẫn cho phép việc cấp lại sổ đỏ bị cũ không thể sử dụng được để đảm bảo sự cẩn trọng trong giao dịch của các bên.
2. Thủ tục cấp đổi sổ đỏ bị cũ
(1) Các trường hợp được phép cấp lại sổ đỏ
- Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10/12/2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng.
- Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất.
- Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
(2) Quy trình thực hiện cấp đổi sổ đỏ bị cũ
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận.
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
(3) Quy trình cấp đổi sổ đỏ khi dồn điền
Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.
(4) Quyết định trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi quy định tại khoản 4 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm:
- Văn phòng đăng ký đất đai.
- Người sử dụng đất.
- Tổ chức tín dụng theo quy định.
Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;
Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
Như vậy, việc cấp lại sổ đỏ bị cũ, rách nát mới có thể thực hiện giao dịch đất đai là không cần thiết vì khi hoàn tất giao dịch thì bên nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp sổ mới. Nhưng để đáp ứng điều kiện và nhu cầu của các bên thì có thể thực hiện lại thủ tục cấp mới sổ đỏ.
