Theo quy định tại Khoản 2, Điều 111 và Khoản 7, Khoản 8, Điều 114 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, việc cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác.
Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án.
Trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay bằng chứng, ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó.
Theo các quy định nêu trên, thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp. Nếu đương sự có yêu cầu ngăn chặn việc chuyển quyền sử dụng đất có tranh chấp thì phải nộp đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó.
Trường hợp của bạn vừa mua lại căn nhà và đang chờ cập nhật sang tên sổ, tuy nhiên bên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận ra thông báo tạm ngưng vì họ nhận được quyết định của Tòa án TP về việc THU THẬP hồ sơ, tài liệu để xử lý vụ khiếu kiện HÀNH CHÍNH của chủ nhà đầu tiên (Nhà bạn mua lại của đời chủ thứ n) và Văn phòng đăng ký đất đai Quận liên quan đến thửa đất này.
Như vậy, Văn phòng đăng ký đất đai đang giải quyết hồ sơ nhận chuyển nhượng QSDĐ của bạn, thì phát sinh về việc THU THẬP hồ sơ, tài liệu để xử lý vụ khiếu kiện HÀNH CHÍNH của chủ nhà đầu tiên nhưng không thấy nêu việc vụ án đã được Tòa án đã ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp, cụ thể là ngăn chặn việc chuyển quyền sử dụng đất, liên quan đến đơn khởi kiện.
Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng là căn cứ hợp pháp để bên bên nhận chuyển nhượng yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai đăng ký chuyển QSDĐ.
Trường hợp khi Văn phòng đăng ký đất đai đang thụ lý, giải quyết hồ sơ nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhưng có đơn của người khác đề nghị ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng kèm theo Giấy biên nhận đơn khởi kiện của Tòa án, thì để có đủ cơ sở pháp lý tạm dừng việc đăng ký chuyển quyền theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng, Văn phòng đăng ký đất đai cần có văn bản yêu cầu người có đơn đề nghị ngăn chặn giao dịch, trong thời hạn 30 ngày phải xuất trình thêm các giấy tờ xác định việc Tòa án đang thụ lý, giải quyết tranh chấp liên quan đến thửa đất đang đăng ký chuyển quyền, như: Bản sao biên lai thu tiền tạm ứng án phí, thông báo về việc thụ lý vụ án, quyết định của Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch QSDĐ đang tranh chấp (Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, thời gian 30 ngày đủ để thực hiện các thủ tục nêu trên).
Sau thời hạn 30 ngày, mà các bên không có văn bản đề nghị ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng không cung cấp được các giấy tờ xác định Tòa án đang thụ lý giải quyết tranh chấp đối với thửa đất đang đăng ký chuyển quyền; Tòa án không ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch QSDĐ đối với thửa đất đang đăng ký chuyển quyền thì, để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người nhận chuyển nhượng QSDĐ và tránh phát sinh hậu quả do việc chậm nộp khai báo thuế, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp tục giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng. Như vậy, VPDKDD Quận tạm ngưng cập nhật Giấy chứng nhận của bạn là đún, bạn phải chờ đợi một thời gian như trên để có thời hạn nhất định các bên có văn bản phản hồi với nhau, nếu các bên không có phản hồi thì hồ sơ của bạn sẽ được giải quyết như đã nêu trên.
Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377
Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.
