Bà ngoại lấy lại đất có đúng không?

Tôi có một số vấn đề nhờ luật sư tư vấn như sau:

Bà ngoại tôi năm nay 92 tuổi có 2 người con gái  là mẹ tôi và một người hiện đang sống cùng bà. Năm 1999, ngoại tôi cho mẹ tôi một mảnh đất với diện tích là 20.000m vuông và đã chuyển quyền su dụng luôn cho mẹ tôi từ năm 1999.  Nhưng mẹ tôi không sử dụng mà cho người cháu ( con của người dì em ruột mẹ tôi) mượn 10.000m vuông đất  để canh tác từ đó đến bây giờ theo ý của ngoại tôi và mẹ tôi vẫn đóng thuế ,mặc dù người cháu này có riêng mười mấy ngàn mét vuông đất . ( Số đất cho mẹ tôi chiếm gần 1/2 tổng số đất của bà ngoại và phân còn lại đó bà cho người con sống chung với bà nhưng bà chưa chuyển tên sang cho người con đó).  Tháng 10/2012 mẹ tôi lại chuyển quyền sử dụng đất đó lại cho tôi.

Nhưng đến đâu tháng 12/2012 tôi đề nghị người cháu của mẹ tôi trả lại phần đất trên để tôi sử dụng thì người đó không đồng ý và nói lại với bà ngoại tôi. Ngoại tôi nghe vậy  liền đòi lại 10.000m vuông đất với lý do là mẹ tôi không sống chung với bà nên bà đòi lại để cho người con ở chung sử dụng đễ phụng dưỡng bà và cho đứa cháu ma mẹ tôi cho mượn sử dụng. Tôi không đồng ý vì đất trên đã chuyển toàn bộ lại cho tôi đứng tên. Bà tức giận liền nói mẹ tôi đã gian dối trong lúc làm sổ đỏ là bà chỉ cho 10.000 m vuông nhưng ghi thêm thành 20.000m vuông.

Thực tế thì hồi trước bà ngoại tôi cho mẹ tôi đất nhưng không có đi ra UBND xã để làm chỉ đến nhà của địa  chính ở xã rồi nhờ người đó làm và sang tên luôn. Bây giờ người làm giấy tờ cho mẹ và bà ngoại tôi đã nghỉ việc rồi và cũng không chịu làm chứng cho mẹ tôi mà chỉ nói là không có làm và ủng hộ ngoại tôi lấy lại đất nữa.

Vây luật sư cho tôi hỏi:

• Ngoại  tôi lấy đất lại trường hợp trên là đúng hay sai?
• Thời hiệu để giải quyết khiếu nại từ lúc cho đất là 1999 dến bây giờ còn hiệu lực không?
• Ngoại tôi có 2 người còn gái thì tài sản  sẽ được chia như thế nào
• Cám ở luật sư