Án lệ từ một vụ phát mãi tài sản bảo đảm dài 8 năm: Chủ cũ bán nhà nhưng vẫn cho nợ, chủ mới đem nhà đi thế chấp vay ngân hàng và vỡ nợ

Chủ đề   RSS   
  • #584015 12/05/2022

    BachHoLS
    Top 150
    Male
    Lớp 11

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/02/2016
    Tổng số bài viết (486)
    Số điểm: 17394
    Cảm ơn: 70
    Được cảm ơn 684 lần
    SMod

    Án lệ từ một vụ phát mãi tài sản bảo đảm dài 8 năm: Chủ cũ bán nhà nhưng vẫn cho nợ, chủ mới đem nhà đi thế chấp vay ngân hàng và vỡ nợ

    Ngân hàng cho bà A vay 8 tỷ đồng được bảo đảm bằng 02 bất động sản tại thành phố có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) - hay còn gọi là sổ đỏ - đứng tên chính chủ bà A.
     
    Quá trình vay vốn, bà A không thanh toán đúng hạn, nên ngân hàng chuyển nợ quá hạn toàn bộ khoản vay, tổng số nghĩa vụ bà A phải thanh toán với ngân hàng là 14,78 tỷ đồng, bao gồm nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn.
     
    Bà A không có khả năng thanh toán số tiền này nên Ngân hàng đã yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Lúc này, mọi sự trở nên rắc rối khi 1 trong 2 tài sản bà A thế chấp, tạm gọi là thửa đất X không xử lý được do xuất hiện... chủ sở hữu khác. Và đằng sau đó là câu chuyện "mất tiền" khi quá tin người và những hệ lụy trên góc độ pháp lý.
     
    an-le-mua-ban-nha-dat
     
    Quay trở lại trước đó hơn 2 năm, bà A mua căn nhà của bà B với giá 5,5 tỷ đồng, nhưng mới thanh toán 3 tỷ đồng, còn nợ lại 2,5 tỷ đồng. Số tiền này bà A khất và nhờ bà B ký hợp đồng mua bán công chứng sau đó sang tên sổ đỏ cho bà A.
     
    Mục đích, theo như bà A giải thích là để đem tài sản đi thế chấp (chính chủ) vay tiền ngân hàng thanh toán nốt cho bà B.
     
    Có thể do đôi bên có quen biết (hay thậm chí quen thân), cũng có thể bà B vốn tính quá tin người dễ dãi, hoặc nguồn cơn từ 1 lý do nào đó, chỉ biết rằng bà B đồng ý. Sau đó, sổ đỏ được sang tên cho bà A còn vợ chồng gia đình bà B vẫn sinh sống hạnh phúc trên thửa đất X, chờ đến hạn thanh toán lấy đủ tiền mới bàn giao nhà.
     
    Điều đáng nói là sau khi vay được tiền từ ngân hàng, bà A không thanh toán nốt số tiền 2,5 tỷ đồng còn thiếu như giao hẹn. Nhiều lần đòi tiền nhưng không được, đến gần 2 năm sau, bà B kiện bà A ra tòa, đề nghị được lấy lại nhà và trả lại cho bà A số tiền 3 tỷ đồng trước đây đã nhận.
     
    Theo đó, bà B đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở liên quan đến thửa đất X với lý do bà A mua nhà nhưng vẫn còn chưa thanh toán hết.
     
    Sau vài tháng, phía Ngân hàng cũng đệ đơn khởi kiện bà A, yêu cầu phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ trong trường hợp bà A không trả được nợ.
     
    Sau nhiều cự cãi của các bên từ tòa án sơ thẩm, phúc thẩm lên đến giám đốc thẩm, Tòa án đã đưa ra phán quyết dựa trên các căn cứ sau:
     
    Thứ nhất, theo các tài liệu trong hồ sơ vụ án, xác định tài sản X là của bà A nhận chuyển nhượng hợp pháp từ bà B theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở đã được công chứng.
     
    Bà A đã được cấp GCNQSDĐ nên bà có quyền dùng tài sản này thế chấp ngân hàng vay vốn. Bà B biết việc này nhưng không ngăn cản.
     
    Thứ hai, hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật.
     
    Thứ ba, việc bà B cho rằng bà A chưa thanh toán hết tiền mua nhà nên yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, trả lại số tiền 3 tỷ đồng (đã nhận thanh toán lần 1) là không có cơ sở. Nếu bà A không trả đủ số tiền còn thiếu, bà B có quyền khởi kiện 1 vụ kiện khác để yêu cầu bà A phải trả số tiền này.
     
    Kết quả, tòa án quyết định cho ngân hàng có quyền được yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ khi bà A không thanh toán hoặc thanh toán không đủ trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực.
     
    Đây là nội dung được viết lại dựa trên vụ án có thật, chính là nội dung của án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán.

    Nhìn từ án lệ số 43 này, có lẽ bài học sâu sắc nhất là dành cho những người có ý định bán nhà chưa nhận hết tiền nhưng vẫn "tạo điều kiện" sang tên sổ đỏ. Không phải cứ cho đi hết mình là nhận về chân thành, thứ bạn nhận được, có khi lại là... chân tường.

    Như câu chuyện của bà B, mặc dù vẫn ở lại chưa bàn giao nhà, nhưng về mặt pháp lý, khi đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng GCNQSDĐ và TS trên đất cho người mua, người bán không còn quyền lợi hợp pháp với tài sản, bất kể việc người mua đã thanh toán hết hay chưa.

    Với ngân hàng, dù cho trong sự việc này, ngân hàng được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, nhưng rõ ràng do phát sinh tranh chấp về tài sản nên quá trình yêu cầu phát mại, xử lý tài sản bị kéo dài, gây mất nhiều thời gian, công sức, tốn kém chi phí, tiền bạc.

    Bạn sẽ "hết hồn" nếu biết được quá trình từ khi bắt đầu khởi kiện diễn ra vào năm 2011, trải qua các lần kháng cáo, các phiên xét xử từ sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm và chỉ thực sự kết thúc vào năm... 2019, tức là mất đến 8 năm cho 1 vụ khởi kiện yêu cầu phát mại tài sản, khi tài sản dính vào tranh chấp.

    Không phải vô cớ mà trong quy trình thẩm định bất động sản của nhiều ngân hàng, hoặc những nhân viên tín dụng có kinh nghiệm, khi đi thẩm định bất động sản luôn phải thẩm định người đang sinh sống thực tế trên tài sản. Chính là để phát hiện sớm những sự việc như nhà đã mua nhưng chủ cũ vẫn đang sinh sống (còn nợ tiền, vướng mắc tiền nong,..), những người có dấu hiệu đáng ngờ đang sinh sống (chủ nợ,..), tránh việc nhận thế chấp những tài sản bảo đảm có khả năng tranh chấp.

    Nhịp sống kinh tế

     

    Tôi yêu Việt Nam! "Từ bao lâu tôi đã yêu nụ cười của bạn Từ bao lâu tôi đã yêu quê hương Việt Nam Những con đường nên thơ và những dòng sông ước mơ Từ trái tim xin 1 lời Tôi yêu Việt Nam"

     
    622 | Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn BachHoLS vì bài viết hữu ích
    phongpartners (30/05/2022) admin (12/05/2022)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #584672   31/05/2022

    anhhong58
    anhhong58
    Top 500
    Lớp 1

    Vietnam
    Tham gia:16/03/2022
    Tổng số bài viết (216)
    Số điểm: 2340
    Cảm ơn: 7
    Được cảm ơn 8 lần


    Án lệ từ một vụ phát mãi tài sản bảo đảm dài 8 năm: Chủ cũ bán nhà nhưng vẫn cho nợ, chủ mới đem nhà đi thế chấp vay ngân hàng và vỡ nợ

    Cảm ơn bạn vì đã chia sẻ thông tin hữu ích và thiết thực này.

    Thật sự mình thấy dù có thân quen cỡ nào thì cũng cần rõ ràng trong mọi chuyện, đặc biệt đây còn liên quan đến nhà đất, tài sản có giá trị lớn. Do đó, sau này, việc chuyển nhượng cần thực hiện dựa trên hợp đồng bằng văn bản, thanh toán đến đâu thì chỉ ghi biên nhận đến đấy để sau này có tranh chấp xảy sẽ bảo vệ được quyền lợi của mình tốt hơn.

     
    Báo quản trị |  
  • #584691   31/05/2022

    Án lệ từ một vụ phát mãi tài sản bảo đảm dài 8 năm: Chủ cũ bán nhà nhưng vẫn cho nợ, chủ mới đem nhà đi thế chấp vay ngân hàng và vỡ nợ

    Cám ơn bạn đã chia sẻ bài viết hữu ích này! Án lệ giúp ngân hàng được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Những phát sinh tranh chấp về tài sản thì quá trình yêu cầu phát mại, xử lý tài sản bị kéo dài, gây mất nhiều thời gian, công sức, tốn kém chi phí, tiền bạc nên cần bảo đảm giải quyết nhanh chóng.

     
    Báo quản trị |  
  • #584722   31/05/2022

    Án lệ từ một vụ phát mãi tài sản bảo đảm dài 8 năm: Chủ cũ bán nhà nhưng vẫn cho nợ, chủ mới đem nhà đi thế chấp vay ngân hàng và vỡ nợ

    Ngân hàng đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đúng theo quy định nhưng vẫn không xử lý được tài sản thế chấp khi khách hàng không thực hiện đúng cam kết vô hình chung Ngân hàng lại là bên bị thiệt hại mặc dù khi thẩm định, cho vay và giải ngân đều được Ngân hàng thực hiện đúng quy định, đúng quy trình.

     
    Báo quản trị |  
  • #586292   Cách đây 5 giờ, 47 phút

    jellannm
    jellannm
    Top 50
    Female
    Lớp 5

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:04/03/2019
    Tổng số bài viết (941)
    Số điểm: 6494
    Cảm ơn: 15
    Được cảm ơn 116 lần


    Án lệ từ một vụ phát mãi tài sản bảo đảm dài 8 năm: Chủ cũ bán nhà nhưng vẫn cho nợ, chủ mới đem nhà đi thế chấp vay ngân hàng và vỡ nợ

    Cảm ơn thông tin hữu ích mà bạn đã chia sẻ. Đây là một án điển hình để học hỏi và những người mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý, không nên nhẹ giả cả tình, luôn luôn tiền trao cháo múc. Tránh trường hợp vừa mất tiền vừa mất đất như trường hợp án lệ nêu trên.

     

     
    Báo quản trị |