Chào bạn, phòng tư vấn pháp luật công ty LTD Kingdom xin tư vấn cho bạn như sau:
Trước tiên, bạn cho tôi hỏi, gia đình bạn sử dụng phần diện tích 200 m2 đất lấn chiếm từ năm 1993 có đóng thuế gì không? Sử dụng đất vào mục đích gì? Đã xây dựng công trình gì trên đất chưa?
Căn cứ Khoản 2 Điều 101, Luật đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Điều này được hướng dẫn bởi Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.”
Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ là UBND cấp quận/ huyện chứ không phải ubnd xã. Tuy nhiên, để được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khoảng đất lấn, chiếm đó gia đình bạn phải có sự xác nhận của Ủy ban nhân dân xã nơi gia đình bạn đang cư trú xác nhận về:
– Không có tranh chấp
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương
– Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất;
Theo thông tin bạn cung cấp thì UBND xã sẽ không xác nhận cho gia đình bạn với lý do 200m2 đất đó vào đã vào quy hoạch mở rộng làn đường vào năm 2005 ( đường trong thôn ).
Tuy nhiên như tư vấn của luật sư Toàn phía trên, thì theo quy định của pháp luật UBND xã không có thẩm quyền quy hoạch 200m2 đó vào đất mở rộng làn đường vào năm 2005(trừ trường hợp đã được phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện.)
Như vậy nếu 200 m2 đó phù hợp với quy hoạch tại địa phương , gia đình bạn sử dụng ổn định, không tranh chấp, không thuộc trường hợp bị thu hồi thì vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. UBND xã trả lời gia đình bạn không được cấp sổ do 200m2 đất đó nằm trong quy hoạch mở rộng làn đường của xã từ năm 2005, nhưng kế hoạch quy hoạch này chưa được UBND cấp huyện phê duyệt là sai.
Trân trọng!
