Xin tư vấn về nhận cọc trong mua bán đất

Tôi có đặt cọc mua một lô đất giá 800 triệu (tiền cọc 300 tr) hai bên đã làm giấy đặt cọc theo luật dân sự.Nhưng sau đó có người  tên A hỏi mua lại lô đất tôi với giá 850 triệu ,do kẹt tiền nên tôi đã đồng ý bán và nhận cọc 300tr theo đúng luật dân sự.Nay người A lại đổi ý không mua đòi lại tiền cọc làm tôi không có tiền thanh tóan cho người bán đất cho tôi phải bị mất cọc 300tr ,xin hỏi luật sư tôi có phải trả lại tiền cọc cho A hay không .

Theo như "luật dân sự" mà bạn nói (chính xác là Bộ Luật Dân sự) thì việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Như vậy, việc đặt cọc của bạn có lập thành văn bản không? Nếu có, văn bản đó quy định như thế nào? Đây là căn cứ để xem xét việc bạn có phải trả lại tiền cọc cho A hay không và bạn có bị mất tiền cọc cho người bán đất cho bạn hay không. Xin phép trích ra đây quy định tại Điều 358 BLDS để bạn tham khảo:

"Ðiều 358. Ðặt cọc

 1. Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

 Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

 2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Trân trọng,

chào bạn!

Bạn bảo là đã soạn thảo hợp đồng đặt cọc đúng theo điều 358 BLSD năm 2005. Đúng là "giống" điều luật nhưng bạn chưa hiểu hết bản chất của điều luật, dễ hiểu thôi nếu bạn hiểu hết thì "luật sư" chúng tôi "thất nghiệp", (nói vui một chút).

Nếu 2 bên soạn thảo hợp đồng đặt cọc thì cần lưu ý những nội dung "cơ bản" như:  Thời gian đặt cọc; điều kiện của việc đặt cọc (đặt cọc để nhằm đi đến giao kết hoặc đặt cọc đảm bảo cho quá trình thực hiện hợp đồng) và đúng về mặt quan hệ dân sự "Đặt cọc" không phải là một giao dịch mà chỉ là một biện pháp bản đảm cho việc thực hiện giao dịch dân sự.

thân ái!

Hoàn toàn đồng ý với ls Tuan khi khảng định đặt cọc về bản chất pháp lý không phải là một giao dịch dân sự mà là một biện pháp đảm bảo giao dịch dân sự. Vì vậy, dù bạn chưa là chủ sở hữu hợp pháp tài sản (trong trường hợp của bạn là quyền sử dụng đất) vẫn được nhận tiền cọc.
Vấn đề của bạn ở đây là quy định về điều kiện, thời hạn, mục đích của 02 lần đặt cọc như thế nào. Hơn nữa, bạn đã làm ngược khi "lấy mỡ nó xào nó" - muốn lấy tiền của người mua sau - khi mình chưa sở hữu tài sản - đưa trả cho người bán trước nên bạn mới có rắc rối này - bản chất việc này đòi hỏi phải thật khôn khéo trong 02 mối quan hệ trên.