XIN TƯ VẤN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ

Kính gửi luật sư!
Thưa quý luật sư, cuối tháng 4 tôi có nhận đặt cọc 45.000.000đ, đồng ý bán căn hộ chung cư do tôi sở hữu (chưa có sổ đỏ vì chưa bàn giao nhà, chỉ có hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư). Theo hợp đồng có thỏa thuận:
- Ngày ký hợp đồng sang tên, chuyển nhượng: "Chậm nhất là ngày 02/05/2012"
- Về thời hạn thanh toán: "Bên mua có trách nhiệm thanh toán cho bên bán ngay sau khi giao dịch hoàn tất".
- Phạt hợp đồng: "Đến ngày thanh toán, chuyển nhượng, Bán Bán không bán nữa sẽ phải đền bù gấp đôi số tiền đã nhận cọc. Bên mua không mua nữa sẽ mất số tiền đã đặt cọc."

   Tuy nhiên vì đây là căn hộ chung cư chưa bàn giao, nên sau khi kí công chứng cần phải nộp thuế chuyển nhượng và xin xác nhận của chủ đầu tư. Bên mua chỉ đồng ý giao tiền sau khi có xác nhận của chủ đầu tư (điều này không ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc vì trong hợp đồng chỉ ghi là "bên mua phải thanh toán cho bên bán ngay sau khi giao dịch hoàn tất" ).
  Sau khi ký hợp đồng, tôi có yêu cầu bên mua  là: Tôi vẫn đồng ý bán cho bên mua nhưng yêu cầu bên mua cùng tôi đi lập một tài khoản treo tại ngân hàng. Tài khoản này do bên mua nộp tiền vào (tương ứng với số tiền chuyển nhượng) và do cả hai đứng tên và chỉ được rút khi có đồng ý của cả hai. Sau khi thủ tục hoàn tất thì bên mua sẽ lệnh cho ngân hàng đồng ý cho tôi rút tiền.
 Nhưng bên mua không đồng ý như vậy, và chỉ chịu giao tiền khi lấy xong xác nhận của chủ đầu tư. (Như vậy sẽ rất rủi ro cho tôi trong trường hợp ký công chứng và nộp thuế xong mà bên mua không thanh toán tiền).
 
Mong quý luật sư tư vấn giúp tôi. Như vậy tôi có sai so với hợp đồng đặt cọc hay không và trong trường hợp tranh chấp, tôi có thể bị thua kiện và bị phạt cọc vì không tuân thủ hợp đồng hay không?
Cám ơn quý luật sư!

Rất cám ơn Luật Sư đã tư vấn!
 Theo tôi được biết thì căn hộ chung cư chưa có chứng nhận vẫn chuyển nhượng, công chứng và nộp thuế bình thường (thông tư 16 và nghị định 71) và tôi đã từng chuyển nhượng 1 căn như vậy trước đây.
 Vấn đề ở đây là tôi chấp nhận cho bên mua thanh toán "ngay sau khi giao dịch hoàn tất" (có ghi trong hợp đồng đặt cọc). Tuy nhiên tôi muốn bên mua cùng tôi lập một tài khoản tại Ngân hàng, đứng tên cả hai người, chỉ được rút khi có sự cho phép của cả hai. Mục đích là để đảm bảo bên mua chắc chắn sẽ giao tiền cho tôi sau khi tôi công chứng và nộp thuế xong.
 Mong quý luật sư tư vấn giúp tôi yêu cầu của tôi có đúng không? Trong trường hợp Bên mua không đồng ý lập tài khoản như vậy và muốn chấm dứt hợp đồng, yêu cầu tôi trả lại tiền cọc và tiền phạt cọc thì tôi có phải trả lại không?
Bởi vì trong họp đồng ghi là "Đến ngày thanh toán, chuyển nhượng, Bán Bán không bán nữa sẽ phải đền bù gấp đôi số tiền đã nhận cọc. Bên mua không mua nữa sẽ mất số tiền đã đặt cọc."
Cám ơn quý luật sư!

Xin luật sư giải quyết thắc mắc dùm tôi với:

- Chị tôi có bán căn nhà và đã nhận tiền đặt cọc là 30.000.000 (Ba mươi triệu đồng). Do sơ suất nên không ghi thời hạn trả hết số tiền mua nhà trong giấy nhận đặt cọc. Hơn nữa hợp đồng mua bán 2 bên vẫn chưa lập;

- 2 tháng sau bên mua bảo không mua nữa, ( nhưng không làm biên bản hủy mua bán hay bất cứ giấy tờ gì, để làm chứng là họ không mua nữa (mà chỉ nói miệng);

- 5 tháng sau chị tôi đã bán nhà cho 1 người khác.

Hiện nay, bên mua (lấy giấy nhận đặt cọc mà họ còn lưu) gửi ra tòa kiện chúng tôi đã tự ý bán nhà và yêu cầu bồi thường gấp đôi tiền đặt cọc;

Xin luật sư cho biết nếu như thế thì chị tôi có phải bị trả lại gấp đôi tiền cọc đấy không (do chị tôi hiện không có chứng cứ để chứng minh là bên mua tự ý bỏ mua nhà, mà chỉ nói miệng với nhau);

Cảm ơn luật sư rất nhiều, và mách nước giùm tôi./.